HFG-2021-021
河府〔2021〕65號
各縣（區(qū)）人民政府（管委會），市府直屬各單位：
《河源市中心城區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市自然資源局、市工業(yè)和信息化局反映。
河源市人民政府
2021年11月29日
河源市中心城區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)
供應(yīng)管理辦法
第一章 總則
第一條 為有效配置土地資源要素，提高工業(yè)用地節(jié)約集約用地水平，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（中華人民共和國國土資源部令第39號）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（中華人民共和國國土資源部令第61號）等規(guī)定，結(jié)合實際，制定本辦法。
第二條 市中心城區(qū)范圍內(nèi)（包括源城區(qū)、江東新區(qū)、市高新區(qū)）工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)和管理適用本辦法。
第三條 市中心城區(qū)供應(yīng)的工業(yè)用地除按國家規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限出讓外，也可按租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期出讓等方式供應(yīng)。
第二章 工業(yè)用地準入條件
第四條 工業(yè)用地的產(chǎn)業(yè)準入要求。
工業(yè)項目用地是指有明確的產(chǎn)業(yè)方向、固定資產(chǎn)投資強度和稅收強度要求的工業(yè)用地，不包括土地用途為工業(yè)的標準廠房項目用地。工業(yè)項目分為鼓勵建設(shè)類、限制建設(shè)類、禁止建設(shè)類、一般建設(shè)類等四類：
（一）鼓勵建設(shè)類工業(yè)項目：國家、省、市重點產(chǎn)業(yè)項目，包括《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（2019年本）》鼓勵類項目以及《關(guān)于調(diào)整我省工業(yè)用地出讓最低價標準有關(guān)意見的通知》（粵國土資利用電〔2009〕290號）《關(guān)于進一步明確我省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)的通知》（粵發(fā)改產(chǎn)業(yè)函〔2019〕397號）所明確的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目。
（二）限制建設(shè)類工業(yè)項目：《限制用地項目目錄（2012年本）》中確定的工業(yè)項目以及工業(yè)地產(chǎn)項目。此類工業(yè)項目必須符合目錄規(guī)定條件，方可辦理相關(guān)手續(xù)。
（三）嚴禁發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目：列入《禁止用地項目目錄（2012年本）》的產(chǎn)業(yè)項目；工藝技術(shù)落后、嚴重浪費資源、單位能耗大或達不到環(huán)境保護或安全規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項目。此類工業(yè)項目禁止辦理供地手續(xù)。
（四）一般建設(shè)類工業(yè)項目是指除鼓勵建設(shè)類、限制建設(shè)類、禁止建設(shè)類以外的工業(yè)項目。
如國家、省相關(guān)主管部門對上述標準或目錄進行調(diào)整，則按最新公布版本執(zhí)行。
第五條 工業(yè)用地的規(guī)劃與建設(shè)要求。
（一）工業(yè)用地的容積率、建筑密度、綠地率等指標應(yīng)符合國土空間規(guī)劃的要求，容積率不得低于1.0（含本數(shù)，下同）且需符合《關(guān)于發(fā)布和實施〈工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標〉的通知》（國土資發(fā)〔2008〕24號）有關(guān)規(guī)定，國家、省如有新的通知要求，以新要求為準。
（二）工業(yè)用地（不含倉儲用地）所建行政辦公及生產(chǎn)生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過總用地面積的7%，計容積率建筑面積原則上不得超過總計容積率建筑面積的15%（其中項目用地面積超過30畝，且行政辦公及生活、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施用地需獨立占地的，兩個指標要同時滿足不大于7%的要求；30畝以下的,經(jīng)論證按計容積率建筑面積不超過總計容建筑面積的15%控制）。
嚴禁在工業(yè)用地范圍內(nèi)建設(shè)成套住宅、培訓中心、專家樓、賓館、酒店和招待所等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。工業(yè)項目的配套行政辦公及生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施應(yīng)當與工業(yè)廠房同步設(shè)計、同步報批、同步建設(shè)、同步驗收，并且不得單獨分割轉(zhuǎn)讓。
（三）用地面積50畝以下（不含本數(shù)）的工業(yè)用地，應(yīng)于自交地之日起半年內(nèi)動工建設(shè)、自交地之日起2年內(nèi)建成且申請竣工驗收；用地面積50畝以上的工業(yè)用地，應(yīng)于自交地之日起1年內(nèi)動工建設(shè)、自交地之日起3年內(nèi)建成且申請竣工驗收。
（四）對擬用地面積超過200畝的工業(yè)項目實行一次規(guī)劃分期限額供地，且首期供地規(guī)模原則上不超過100畝。項目首期用地按期通過竣工驗收或達到約定產(chǎn)出的，經(jīng)屬地政府（管委會）同意后辦理下一期供地手續(xù)。
因工業(yè)生產(chǎn)需要確需一次性用地超過200畝的，屬地政府（管委會）應(yīng)當組織本級發(fā)展改革、自然資源、工業(yè)和信息化等相關(guān)管理部門對工業(yè)項目平面布置初步方案進行論證，集體決策后確定用地規(guī)模。
第六條 工業(yè)項目投入及產(chǎn)出要求。
（一）新供工業(yè)項目用地或拆除重建類工業(yè)項目自交地或批準拆除起至建成投產(chǎn)，固定資產(chǎn)投資強度原則上國家級開發(fā)區(qū)投資強度不低于400萬元/畝，省級開發(fā)區(qū)投資強度不低于300萬元/畝。
對于稅收特別高的輕資產(chǎn)項目（年畝均稅收不低于40萬元），可適當放寬固定資產(chǎn)投資強度要求，但任何項目都不得低于國土資發(fā)〔2008〕24號文中規(guī)定的投資強度。
（二）工業(yè)項目年畝均稅收（以應(yīng)繳稅金為標準核算）作為項目引入的重要指標。其中進入國家級開發(fā)區(qū)的工業(yè)項目，在正式投產(chǎn)后的第一年、第二年、第三年及以后年度，年畝均稅收應(yīng)分別不低于15萬元、20萬元、30萬元；進入省級開發(fā)區(qū)園區(qū)的工業(yè)項目，在正式投產(chǎn)后的第一年、第二年、第三年及以后年度，年畝均稅收應(yīng)分別不低于10萬元、15萬元、20萬元。
（三）國家級開發(fā)區(qū)總投資在5000萬元以下或用地面積低于10畝的工業(yè)項目、省級及省級以下開發(fā)區(qū)（園區(qū)）總投資在3000萬元以下或用地面積低于5畝的工業(yè)項目，以及達不到年畝均稅收要求或投資強度要求的工業(yè)項目，原則上其生產(chǎn)、經(jīng)營場地通過購買或租賃標準廠房的方式解決（參照《關(guān)于河源市高新區(qū)工業(yè)項目準入條件的公告》及各產(chǎn)業(yè)園區(qū)準入條件）。
第三章 土地年限與價款
第七條 出讓年限不得超過法定最高出讓年限50年，彈性出讓年限為10—30年，租賃年限為5—20年，先租后讓的租賃年限為5年，租賃和出讓年限總和不得超過法定最高出讓年限50年。
工業(yè)用地使用年限屆滿前3個月內(nèi)，原土地使用人可提出續(xù)期使用申請，續(xù)期期限不得超過20年。
第八條 土地供應(yīng)價格水平。屬地自然資源主管部門應(yīng)當公開委托有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)對出讓（出租）的工業(yè)用地進行出讓價格（租金價格）評估。采取彈性年期出讓供應(yīng)工業(yè)用地的，可按照出讓年期與工業(yè)用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數(shù)。
國有土地租賃的租金標準應(yīng)與出讓地價標準相均衡。土地租金在租賃期間不作調(diào)整。
屬地人民政府（管委會）應(yīng)依據(jù)土地評估結(jié)果，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場情況，集體決策確定工業(yè)用地出讓（租金）起始價標準。
第九條 對符合廣東省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目要求且用地集約（容積率和建筑系數(shù)超過國家規(guī)定標準40%、投資強度增加10%以上）的，土地出讓（出租）底價可按所在地土地等別對應(yīng)工業(yè)用地最低價標準的70%執(zhí)行。對屬于限制建設(shè)類工業(yè)項目出讓起始價，不得低于相同地段工業(yè)用地基準地價。
第十條 出讓的工業(yè)用地可申請分期繳納土地出讓價款，全部土地出讓價款繳納期限最長不超過1年，其中首付款在土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)繳納完畢，繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。分期繳款的，受讓方在支付第二期及以后各期出讓價款時，應(yīng)當按照支付第一期土地出讓價款當日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓方支付利息。
鼓勵類重大產(chǎn)業(yè)項目經(jīng)市區(qū)建設(shè)用地審批委員會審議通過的，可以約定在2年內(nèi)全部繳清。
第十一條 先租后讓供應(yīng)的工業(yè)用地競買保證金按土地出讓起始價的20%一次性收取，競買保證金在土地成交后轉(zhuǎn)為租賃期租金；彈性年限出讓、最高年期供應(yīng)、租讓結(jié)合供應(yīng)的工業(yè)用地競買保證金可按不低于土地出讓起始價20%，不高于土地出讓起始價50%收取，競買保證金在土地成交后轉(zhuǎn)為地價款。
第十二條 分期供地的工業(yè)項目，采取競單位面積地價的方式確定招標拍賣掛牌競得人，一次性簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，支付土地出讓價款，分期辦理供地、交地手續(xù)。自出讓合同簽訂之日起2年內(nèi)，辦理完供地手續(xù)。
第十三條 申請出讓（出租）續(xù)期的，土地價款應(yīng)當按照申請辦理續(xù)期使用手續(xù)時點按照第八、九條的規(guī)定重新組織評估確定。
第四章 土地交易程序
第十四條 工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)須符合社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、國土空間規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃、供地政策等要求，納入國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)計劃管理，并與城市空間布局、土地開發(fā)時序相銜接。
第十五條 建立工業(yè)用地預申請制度。屬地自然資源主管部門應(yīng)根據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)計劃和產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地情況，及時將具備出讓條件地塊的位置、面積、產(chǎn)業(yè)要求、土地使用條件等信息向社會發(fā)布，接受意向用地單位或個人的用地預申請。有關(guān)申請符合土地出讓相關(guān)規(guī)定的，依法報請市政府批準后組織實施供地。提出用地預申請的單位或個人必須依法參加意向地塊的競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。
第十六條 工業(yè)用地使用權(quán)執(zhí)行“凈地”供應(yīng)規(guī)定，擬供應(yīng)的土地必須是未設(shè)置除土地所有權(quán)以外的其他產(chǎn)權(quán)，安置補償落實到位，沒有法律經(jīng)濟糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備施工設(shè)備與人員進場的道路、施工所需的供水和供電等動工開發(fā)所必需的基本條件。未達到“凈地”條件的用地，不得組織出讓。
第十七條 屬地人民政府（管委會）須組織相關(guān)單位對產(chǎn)業(yè)園區(qū)劃定工業(yè)用地控制線和開展區(qū)域評估事項，重點開展壓覆重要礦產(chǎn)資源、地質(zhì)災害危險性、地震安全性、氣候可行性、洪水影響、水資源論證、水土保持、文物考古調(diào)查勘探、雷電災害等事項的評估工作。在土地出讓前，依據(jù)土地資源現(xiàn)狀調(diào)查、區(qū)域評估和控制性詳細規(guī)劃要求，形成出讓地塊的“土地資源和技術(shù)控制指標清單”，在交地確認時交付給受讓單位使用。
第十八條 鼓勵屬地人民政府（管委會）采取帶“規(guī)劃建設(shè)方案”組織出讓工作。采取帶“規(guī)劃建設(shè)方案”出讓用地，原則上建設(shè)單位須按照納入出讓條件的建設(shè)工程設(shè)計方案進行建設(shè)，建設(shè)單位取得土地使用權(quán)時，自然資源主管部門直接向建設(shè)單位同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
建設(shè)單位如因特殊工藝要求或其他不可控因素確需對建設(shè)工程設(shè)計方案進行修改的，在不違反土地資源和技術(shù)控制指標清單強制性內(nèi)容的情況下，按照免審、快審或正常報建審查等程序辦理。
第十九條 工業(yè)用地使用權(quán)采取租賃、租讓結(jié)合、彈性年期出讓、最高年期出讓方式參照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式，采用網(wǎng)上公開招標、拍賣、掛牌交易。
以先租后讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地，可以將土地使用權(quán)租賃條件及出讓條件一次性進行網(wǎng)上公開招標、拍賣、掛牌交易。租賃期滿達到合同約定條件的，直接按照公告約定出讓給原租賃企業(yè)。
第二十條 工業(yè)用地的屬地園區(qū)管委會或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)在網(wǎng)上公開招標、拍賣、掛牌交易時將《用地投資開發(fā)監(jiān)管協(xié)議書（樣本）》一并進行公告，并在簽訂土地出讓合同之前與開發(fā)主體簽署《用地投資開發(fā)監(jiān)管協(xié)議書》，并將監(jiān)管協(xié)議書內(nèi)容納入國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃或出讓合同。
《用地投資開發(fā)監(jiān)管協(xié)議書》中應(yīng)約定對工業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)要求，具體包括：產(chǎn)業(yè)方向、動工和竣工時限、固定資產(chǎn)投資額、納稅額、環(huán)保、安監(jiān)、用能狀況及能耗水平等。《用地投資開發(fā)監(jiān)管協(xié)議書》應(yīng)明確約定在規(guī)定時限內(nèi)若存在建設(shè)指標，固定資產(chǎn)投資額、納稅額、用能狀況及能耗水平等經(jīng)濟指標未達到約定要求的，具有相應(yīng)條款約定整改措施及違約罰則。
第二十一條 工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)由屬地人民政府（管委會）組織轄區(qū)內(nèi)園區(qū)管委會、自然資源、生態(tài)環(huán)境等部門擬定供地方案。供地方案經(jīng)屬地人民政府（管委會）集體審議后，由市自然資源局復核后報市人民政府（經(jīng)依法委托或承接后，供地方案由受托機關(guān)按照委托或承接協(xié)議的約定直接報市人民政府）。
供地方案經(jīng)市人民政府批準后由屬地人民政府（管委會）委托市公共資源交易中心進行交易。交易完成后，受讓人（承租人）應(yīng)按規(guī)定辦理成交確認、土地出讓合同等手續(xù)。
第二十二條 工業(yè)用地最高年期出讓或彈性年期出讓的受讓人在付清土地出讓價款后，按不動產(chǎn)登記收件要求申請辦理不動產(chǎn)登記。
工業(yè)用地在土地租賃期間不予辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，承租人在付清土地租金后，承租方可憑土地租賃合同和繳款憑證辦理有關(guān)規(guī)劃、報建等手續(xù)。
先租后讓在租賃期滿后，由用地所在園區(qū)管委會組織核驗。經(jīng)核驗達成公告約定條件的，按公告約定直接簽訂土地出讓合同，繳清地價款后辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
第五章 供后監(jiān)管
第二十三條 本辦法公布實施后，工業(yè)用地的供應(yīng)合同須約定以下內(nèi)容：
（一）工業(yè)用地在土地出讓（租賃）期內(nèi)申請調(diào)整為商業(yè)、辦公、商品住宅、旅游等非工業(yè)用途經(jīng)營性用地的，須由土地出讓（租）人收回土地使用權(quán)，并根據(jù)收回時地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的價值和剩余年期（租賃期）國有建設(shè)用地使用權(quán)的市場評估價格給予土地使用者（承租人）補償。
（二）工業(yè)用地供應(yīng)后的開工時間、竣工時間及投產(chǎn)年限、達產(chǎn)年限、達產(chǎn)后年產(chǎn)值、項目轉(zhuǎn)讓具體要求和評價未達標的整改時限及處理措施。
對需執(zhí)行地價優(yōu)惠政策的項目，需約定在項目竣工時間內(nèi)未達到享受優(yōu)惠地價條件（包括出讓合同或用地投資開發(fā)監(jiān)管協(xié)議約定項目產(chǎn)值、稅收、固定資產(chǎn)投資、建筑容積率、建筑密度等）的整改措施，包括：限期整改，限期無法通過整改驗收的，采取繳納違約金（補繳優(yōu)惠地價差部分），或按不高于原土地成交價收回土地使用權(quán)，或按土地剩余年期的土地評估價格收回等方式處置。
（三）工業(yè)用地在土地出讓（租賃）期內(nèi)申請調(diào)整為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地的，變更前應(yīng)當按照規(guī)定進行土壤污染狀況調(diào)查。經(jīng)調(diào)查及風險評估后對人體健康有嚴重影響的被污染場地，未經(jīng)治理修復或者治理修復不符合相關(guān)標準的，不得用于居民住宅、學校、幼兒園、醫(yī)院、養(yǎng)老場所等項目開發(fā)。
第二十四條 受讓人在競得土地后確不能開發(fā)建設(shè)的，經(jīng)與屬地園區(qū)管委會或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)商，可申請解除出讓合同并退還土地。涉及土地閑置的，應(yīng)先按規(guī)定進行閑置土地處置。
第二十五條 工業(yè)用地進行轉(zhuǎn)讓或?qū)ζ浣ㄖ镞M行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)符合供應(yīng)合同和用地投資開發(fā)監(jiān)管協(xié)議約定的轉(zhuǎn)讓要求。
以先租后讓或租賃方式供應(yīng)的工業(yè)用地，未取得出讓（出租）方同意的，其土地及其地上建筑物不得進行轉(zhuǎn)讓（租）。
第二十六條 對本辦法出臺前，以低于工業(yè)用地最低出讓標準取得的工業(yè)用地，土地出讓合同或協(xié)議書等對轉(zhuǎn)讓（包括抵押）、轉(zhuǎn)租有約定的按照約定辦理，沒有約定的其轉(zhuǎn)讓按如下方式處理：
（一）土地受讓人已按合同約定完成廠房建設(shè)，且轉(zhuǎn)讓后主體資格符合產(chǎn)業(yè)園區(qū)準入資格條件的（由屬地人民政府（管委會）認定），可依規(guī)定直接辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，無須補繳地價差。
（二）未按合同約定完成廠房建設(shè)或轉(zhuǎn)讓后投資主體資格不符合產(chǎn)業(yè)園區(qū)享受優(yōu)惠地價資格條件的（包括“三舊”改造），由屬地人民政府（管委會）協(xié)調(diào)解決，協(xié)商一致后再依法辦理用地手續(xù)。
第二十七條 屬地園區(qū)管委會或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)加強對工業(yè)項目的日常巡查，按照合同約定條款對開發(fā)主體和入駐企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進行監(jiān)管。
第二十八條 鼓勵存量工業(yè)用地單位節(jié)地挖潛，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高土地節(jié)約集約利用水平。
（一）傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)為先進制造業(yè)企業(yè)，以及利用存量房產(chǎn)進行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期支持政策以5年為限，5年期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需辦理相關(guān)用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型及市場價，以協(xié)議方式辦理。
在符合控制性詳細規(guī)劃的前提下，現(xiàn)有制造業(yè)企業(yè)通過提高工業(yè)用地容積率、調(diào)整用地結(jié)構(gòu)增加服務(wù)型制造業(yè)務(wù)設(shè)施和經(jīng)營場所，其建筑面積比例不超過原總建筑面積15%的，可繼續(xù)按原用途使用土地，但不得分割轉(zhuǎn)讓。對現(xiàn)有工業(yè)項目不改變用途前提下提高容積率和新建工業(yè)項目建筑容積率超過國家、省、市規(guī)定容積率部分的，不再增收土地價款。
（二）對于企業(yè)通過自行升級改造建設(shè)用于研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等環(huán)節(jié)及其配套設(shè)施的新型產(chǎn)業(yè)項目，且容積率不低于2.5的，配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施計容積率建筑面積可不受第五條規(guī)定限制，放寬至不大于總計容積率面積的30%，其中可以分割登記、轉(zhuǎn)讓的配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施計容建筑面積不大于總計容積率面積的25%。
第六章 附則
第二十九條 本辦法自2022年1月1日起實施，2026年12月31日失效（有效期5年）。在施行過程中與新出臺的法律、法規(guī)、規(guī)章或者上級部門政策不一致的，以法律、法規(guī)、規(guī)章或者上級部門政策規(guī)定為準。
第三十條 本辦法由市自然資源局會同市工業(yè)和信息化局負責解釋。
公開方式：主動公開
本文件政策解讀地址：http://www.sy824.com/zwgk/jdhy/zcjd/content/post_472097.html
粵公網(wǎng)安備 44160202000112號
