2022年7月29日，市政府修訂印發(fā)《河源市“三舊”改造實(shí)施辦法》（以下簡稱《實(shí)施辦法》），于2022年7月29日起實(shí)施，有效期5年。現(xiàn)就有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、修訂《實(shí)施辦法》的必要性
（一）政策銜接的需要。原《實(shí)施辦法》有效期至2022年8月1日，為使“三舊”政策具有延續(xù)性，需修訂予以銜接。
（二）適應(yīng)上位法修改調(diào)整的需要。2019年8月及2021年1月省政府出臺《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（政府令第279號），對部門職責(zé)、規(guī)劃管理、用地管理、監(jiān)管機(jī)制等提出新要求，原《實(shí)施辦法》有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃、單元規(guī)劃等編制、審批要求已不符合現(xiàn)政策。
（三）適應(yīng)新形勢新發(fā)展的需要。如標(biāo)圖建庫現(xiàn)已可動態(tài)調(diào)整，但原《實(shí)施辦法》要求為每半年調(diào)整一次；對于住宅復(fù)建量采用按棟、戶、基地面積核算在實(shí)踐中難以操作，“工業(yè)改公共管理與公共服務(wù)”類土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)缺乏，“工業(yè)改工業(yè)”（以下簡稱為工改工）項(xiàng)目扶持準(zhǔn)入門檻過高，政策含金量和吸引力與周邊城市相比無優(yōu)勢，導(dǎo)致無企業(yè)符合條件，難以激勵(lì)企業(yè)自行進(jìn)行工改工。
（四）提升解決實(shí)際問題能力的需要。當(dāng)前，舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造項(xiàng)目面臨改造成本高、拆遷難和改造地塊內(nèi)難以平衡等問題，但原《實(shí)施辦法》對該方面缺少明確指引。此外，因缺乏年度計(jì)劃管控和監(jiān)管措施，在舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造容易出現(xiàn)囤地圈項(xiàng)目、零星改造等問題，難以實(shí)現(xiàn)有序改造的目的。
二、修訂依據(jù)
（一）《中華人民共和國土地管理法》及其實(shí)施條例
（二）《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（省政府令第279號）
（三）《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）
（四）《廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）
（五）《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）
（六）《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）
（七）《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于改造工作實(shí)施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號）
三、《實(shí)施辦法》修訂的主要內(nèi)容
原《實(shí)施辦法》共72條，經(jīng)修訂，現(xiàn)《實(shí)施辦法》共67條。主要包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：
（一）強(qiáng)化了規(guī)劃及計(jì)劃管控。一是修改了專項(xiàng)規(guī)劃及單元規(guī)劃批準(zhǔn)機(jī)關(guān)。按照省政府令第279號要求，該兩項(xiàng)規(guī)劃均由屬地自然資源部門編制，并報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)。二是加強(qiáng)改造節(jié)奏管控。提出了實(shí)施“三舊”改造應(yīng)先標(biāo)圖入庫和納入“三舊”改造年度計(jì)劃。明確了對未列入年度計(jì)劃項(xiàng)目，不得進(jìn)行前期招商等活動。規(guī)定年度計(jì)劃有效期為2年，可申請延期1年。三是優(yōu)化單元規(guī)劃內(nèi)容。如改造范圍涉及歷史文化、古樹名木資源的，應(yīng)增加歷史文化、古樹名木資源保護(hù)專篇。
（二）優(yōu)化了項(xiàng)目改造類型認(rèn)定及分期供地。一是以權(quán)屬登記資料所記載的所有權(quán)性質(zhì)和土地用途為認(rèn)定依據(jù)。其中對于連片舊城鎮(zhèn)、舊村莊混合改造項(xiàng)目中有舊廠房用地的，若舊城鎮(zhèn)、舊村莊面積占比超70%，舊廠房用地可申請一并實(shí)施改造，并按舊城鎮(zhèn)舊村莊改造政策執(zhí)行。二是提出了面積超過50畝的全面改造項(xiàng)目可以根據(jù)改造需要一次或者分期供地，實(shí)施分期供地，每期供地面積不應(yīng)小于15畝，且應(yīng)優(yōu)先建設(shè)回遷安置房和公共設(shè)施。
（三）落實(shí)了省關(guān)于連片改造的支持措施。一是提出了聯(lián)動開發(fā)的措施。對于難以在改造主地塊平衡但確需改造的舊村莊、舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目，提出可與村集體經(jīng)濟(jì)組織的其他用地、留用地、儲備地塊進(jìn)行統(tǒng)籌平衡或者聯(lián)動開發(fā)，避免改造主體地塊容積率過高，影響改造效果。二是明確了對于全面改造舊村莊、舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目，當(dāng)達(dá)到一定比例，項(xiàng)目無法繼續(xù)協(xié)商一致時(shí)，可以申請政府調(diào)解、政府裁決以及部分可以依法實(shí)施征收。三是為提高審批效率，降低改造時(shí)間成本，提出了可以將改造方案、規(guī)劃調(diào)整以及土地轉(zhuǎn)用、征收、收儲、供應(yīng)等事項(xiàng)整體報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)一并審批。
（四）細(xì)化了公益性用地移交程序。一是為補(bǔ)齊補(bǔ)足公共設(shè)施的短板，將公益性用地移交面積不小于3000平方米調(diào)整為不小于2000平方米。二是細(xì)化公益性用地移交程序，未按規(guī)定移交的，不予辦理供地手續(xù)。涉及移交公共設(shè)施的，改造主體應(yīng)將公共設(shè)施項(xiàng)目與經(jīng)營性項(xiàng)目同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，在項(xiàng)目首期竣工驗(yàn)收后辦理移交手續(xù)。
（五）提高了項(xiàng)目實(shí)施的操作性。一是進(jìn)一步明確了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查內(nèi)容。更加注重歷史文化資源、古樹名木等資源的摸查和保護(hù)。二是明確涉及征收的舊村莊或補(bǔ)償安置的舊城鎮(zhèn)，應(yīng)開展社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。三是對于微改造項(xiàng)目，提出進(jìn)一步簡化審批措施。
（六）優(yōu)化了改造成本界定、地價(jià)計(jì)收和收儲補(bǔ)償。一是結(jié)合河源實(shí)際，刪除村民按人口和戶數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)來核定復(fù)建量的條款，提出該類征拆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參考市、縣土地房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是落實(shí)省有關(guān)要求，允許以單宗或者區(qū)片市場評估價(jià)為基礎(chǔ)綜合考慮改造主體承擔(dān)的改造成本后按照程序確定應(yīng)收土地價(jià)款或者采取提供相等價(jià)值的公共設(shè)施、保障性住房或公益性用地等替代需繳交的土地價(jià)款。三是根據(jù)調(diào)查摸底，舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目難度與舊村莊改造難度相當(dāng)，參照其他地市做法，對舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目地價(jià)款收取標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，使之與舊村莊改造的收取標(biāo)準(zhǔn)保持一致。四是細(xì)化了工改商、工改居掛賬收儲補(bǔ)償?shù)姆椒āτ趻熨~收儲的，明確了除經(jīng)營性用地按出讓的一定比例進(jìn)行補(bǔ)償外，其他規(guī)劃為公益性用地的，政府不再另行補(bǔ)償。
（七）細(xì)化了改造獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。對于連片改造項(xiàng)目，按照“凈地”條件交付的分別獎(jiǎng)勵(lì)。為鼓勵(lì)社會資本多配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性項(xiàng)目建筑，由此前提出直接10%容積率獎(jiǎng)勵(lì)改為可在核定的成本基礎(chǔ)上上浮10%，計(jì)入改造成本，或者綜合考慮相應(yīng)建設(shè)成本等因素確定政府應(yīng)收地價(jià)款。
（八）強(qiáng)化了對“工改工”及“工改公”項(xiàng)目的支持。一是補(bǔ)充增加“工業(yè)改公共管理與公共服務(wù)”項(xiàng)目地價(jià)款收取標(biāo)準(zhǔn)， 提出該類項(xiàng)目自行改造項(xiàng)目按市場價(jià)40%收取。二是降低審批門檻。提出“工改工”可以不納入年度計(jì)劃直接審批改造方案，同時(shí)改造方案委托各區(qū)政府（管委會）審批。三是提高“工改工”獎(jiǎng)補(bǔ)額度，符合條件的新建產(chǎn)業(yè)建筑面積由此前50元/平方米提高到200元/平方米，單個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)總額不超過300萬元。“工改工”項(xiàng)目同時(shí)適用國家、省、市出臺產(chǎn)業(yè)用地有關(guān)支持政策，如兩者出現(xiàn)重復(fù)時(shí)，按取其高值執(zhí)行。四是明確了資金來源。屬地財(cái)政部門應(yīng)在“工改居”“工改商”項(xiàng)目的政府收益中計(jì)提15%作為“工改工”和公益性項(xiàng)目的獎(jiǎng)補(bǔ)資金。五是增加辦理“工改工”獎(jiǎng)勵(lì)具體流程，提高政策的操作性。
（九）強(qiáng)化了項(xiàng)目監(jiān)督與監(jiān)管。一是加強(qiáng)了過程監(jiān)管。要求項(xiàng)目批準(zhǔn)后3個(gè)月內(nèi)必須簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議。為保障被征拆群眾的權(quán)益，涉及復(fù)建安置的改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)開設(shè)復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶或者提供不可撤銷、無條件的見索即付的銀行保函。對經(jīng)批準(zhǔn)納入計(jì)劃實(shí)施的項(xiàng)目，明確屬地政府應(yīng)公告，并對建筑物進(jìn)行登記造冊，防止不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。 二是加強(qiáng)了批后監(jiān)管。明確了必須要求按照約定實(shí)施改造活動，對未按約定實(shí)施改造或者未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓（包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓）改造項(xiàng)目(資格)的，限期整改。逾期未整改的，可撤銷其批復(fù)，并對失信行為實(shí)施聯(lián)合懲戒。 三是增加了退出機(jī)制。由市場主導(dǎo)的全面改造項(xiàng)目，自批復(fù)之日起2年內(nèi)與項(xiàng)目范圍內(nèi)80%以上（含）土地房屋權(quán)利人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。超出期限的，改造主體須退出，已發(fā)生的項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行審核，經(jīng)確認(rèn)進(jìn)行掛賬或落實(shí)補(bǔ)償。
（十）優(yōu)化了部分表述和刪除了部分條款及附件。一是按照國土空間規(guī)劃體系標(biāo)準(zhǔn)，將“城市總體規(guī)劃”“土地利用總體規(guī)劃”“控制性詳細(xì)規(guī)劃”修改為“國土空間總體規(guī)劃”“國土空間詳細(xì)規(guī)劃”等。 二是刪除操作性不強(qiáng)條款。例如標(biāo)圖建庫工作，省、市已出臺了明確入庫要求和標(biāo)準(zhǔn)等。三是刪除原有附件。參照其他地市做法改為由市自然資源局調(diào)整優(yōu)化后另行下發(fā)。
原文件鏈接地址：http://www.sy824.com/zwgk/zfgb/2022/09/szfwj/content/post_522230.html
粵公網(wǎng)安備 44160202000112號
