2021年7月27日，《河源市發(fā)展和改革局 河源市住房和城鄉(xiāng)建設局關于調整河源市市區(qū)住宅物業(yè)服務收費政府指導價有關問題的通知》（河發(fā)改價格〔2021〕205號，以下簡稱《通知》）正式印發(fā)。現(xiàn)就有關內容解讀如下。
一、我市有哪些物業(yè)服務費納入政府定價？
根據《廣東省定價目錄（2018年版）》相關規(guī)定，我市對保障性住房物業(yè)服務收費、普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價管理；別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅及其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
二、為什么要調整我市住宅物業(yè)服務收費指導價？
我市現(xiàn)行的住宅物業(yè)服務收費政府指導價從2006年1月1日起實行，至今已近15年。在此期間，物業(yè)服務模式、服務要求、服務成本等都發(fā)生很大變化。人工費用、設施運行維護費用等服務成本均已大幅上漲。尤其是占物業(yè)服務成本比重超過50%的人工費用影響更是明顯，以小區(qū)管理人員為例，平均薪資已從2004年的1300元/月增加到目前的3500元/月，漲了近3倍。由于指導價未能及時疏導企業(yè)成本上升壓力，出現(xiàn)成本與收費倒掛現(xiàn)象，部分企業(yè)通過降低服務標準等方法降低成本，物業(yè)服務雙方的價費矛盾日益增加，不利于行業(yè)發(fā)展和保障業(yè)主利益。近幾年，東莞、江門、揭陽、潮州、陽江、韶關等市都相繼對政府指導價進行了調整。對比同類地區(qū)，我市物業(yè)服務收費政府指導價屬較低水平，與經濟社會發(fā)展和行業(yè)發(fā)展水平不相適應。
三、調整的主要內容有哪些？
（一）調整住宅物業(yè)服務收費政府指導價。依據物業(yè)服務單位定價成本，并結合我市經濟社會發(fā)展和社會承受能力，調整市區(qū)住宅物業(yè)服務收費政府指導價標準。具體執(zhí)行標準由物業(yè)服務雙方在政府指導價范圍內協(xié)商確定。
（二）將我市保障性住宅物業(yè)服務收費納入政府指導價管理。我市保障性住宅物業(yè)服務收費將不再單獨核準，同時規(guī)定保障房主管部門可根據保障對象、保障房房源等實際情況，對保障對象物業(yè)服務費實行補貼等優(yōu)惠政策，具體方式由保障房主管部門確定，這有利于降低保障對象的負擔。
（三）規(guī)范政府指導價管理。一是新建住宅物業(yè)建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務，物業(yè)服務費標準必須在政府指導價范圍內確定。二是原有住宅物業(yè)其物業(yè)服務收費標準已經價格主管部門原核定突破政府指導價的，按原標準繼續(xù)執(zhí)行。三是需在新的政府指導價范圍內調整的，物業(yè)服務雙方應按照《中華人民共和國民法典》《廣東省物業(yè)管理條例》等規(guī)定的程序和要求進行調整，物業(yè)服務企業(yè)不得單方面擅自調整物業(yè)服務收費標準。
（四）適用的范圍。此次（市區(qū)）物業(yè)服務政府指導價調整將源城區(qū)、江東新區(qū)和市高新區(qū)納入范圍，主要基于同城同價原則。同時規(guī)定其余各縣可在不高于市區(qū)政府指導價內根據實際制定本縣指導價并向社會公布。
四、對業(yè)主有什么影響？
（一）對原有住宅物業(yè)服務收費標準不會直接產生影響。
原有物業(yè)服務收費標準原已經價格主管部門核定突破政府指導價的，按原標準繼續(xù)執(zhí)行。如需在新的政府指導價范圍內調整的，物業(yè)服務雙方應按照《中華人民共和國民法典》《廣東省物業(yè)管理條例》等規(guī)定的程序和要求，經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)服務合同中重新約定后執(zhí)行。因此，物業(yè)服務政府指導價調整后并不代表物業(yè)服務企業(yè)可以隨意漲價，因為漲價必須征得大部分業(yè)主同意，業(yè)主有更大主導權。可以說調整政府指導價后對原有物業(yè)服務收費標準不會直接產生影響。
（二）對新建住宅小區(qū)業(yè)主的影響。
新的政府指導價標準主要是對新建住宅物業(yè)約定具體收費標準時的指導價格。開發(fā)建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，在確定具體收費標準時，需要考慮若實行頂格收費將可能導致購房意愿降低從而影響銷售。同時，新建住宅物業(yè)服務收費政府指導價調整到合理水平，會使物業(yè)服務雙方約定具體收費標準時的空間增大，促進費用與服務水平相適應。
五、調整后的住宅物業(yè)服務費相比周邊城市高嗎？
近年揭陽、潮州、陽江、江門、云浮、韶關等多個地市已相繼上調政府指導價標準。且大部分地市政府指導價標準中是不含二次供水費用的。我市的政府指導價在同類地區(qū)中仍處于中等水平。近年來市區(qū)新建住宅物業(yè)的收費標準大部分在1.7-2.0元/平方米區(qū)間，新的政府指導價可基本覆蓋。
六、物業(yè)服務收費標準與服務水平不對等的問題
國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展必須要遵循市場經濟規(guī)律。當業(yè)主認為物業(yè)管理質價不相符時，首先可由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)溝通，要求物業(yè)服務企業(yè)按法律法規(guī)及物業(yè)服務合同約定履行職責，也可以通過協(xié)商按程序調整物業(yè)管理費標準；如物業(yè)服務企業(yè)不能按照合同約定提供相應水平的物業(yè)服務，可召開業(yè)主大會決定解除合同、更換物業(yè)服務企業(yè)。
政府部門在物業(yè)管理活動中履行監(jiān)管職能。業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)有價格違法違規(guī)行為的，可向市場監(jiān)管部門反映和投訴。涉及物業(yè)服務質量等問題，可向住建部門反映，相關部門將按程序處理。協(xié)商或調解不成的，可通過司法途徑解決。
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