實踐中,在一些中小城市尤其是基層的縣鄉(xiāng)物業(yè)小區(qū)的收費標準,基本上或很大程度上實行的就是政府定價或指導(dǎo)價
記者近日從國家發(fā)展改革委獲悉,2014年11月下旬以來,國家發(fā)改委會同有關(guān)部門先后印發(fā)8個文件,放開24項商品和服務(wù)價格,其中包括非保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)費審批。國家發(fā)改委價格司相關(guān)負責人表示,目前我國已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)7.1萬家,從業(yè)人員超過600萬人,服務(wù)供給較為充足,完全具備市場自由競爭形成價格和服務(wù)的條件,對于物業(yè)服務(wù)費等,可以由業(yè)主委員會采取公開招標的方式,選聘服務(wù)質(zhì)量好、收費標準低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)(1月5日《北京青年報》)。
這是國家發(fā)改委又一次大范圍取消下放相關(guān)收費價格管理,體現(xiàn)的是國家進一步大力簡政放權(quán)、增強市場活力的思維、勇氣和決心。而就非保障房項目小區(qū)物業(yè)服務(wù)費取消政府審批、由業(yè)主和經(jīng)過充分競爭的物業(yè)公司自主協(xié)商來看,也無疑是增加了繳費者的話語權(quán)和自主權(quán),更加真實地體現(xiàn)和回歸市場決定服務(wù)價格,值得鼓舞,也值得期待。
可是還應(yīng)該看到,要想使放開后的非保障房物業(yè)小區(qū)物業(yè)費政策在基層落地生根,真正實現(xiàn)物業(yè)公司業(yè)主自聘、物業(yè)費供需雙方協(xié)商,并不是物業(yè)費審批政策單一放開這么簡單。
毋庸置疑,就全國范圍來看,越是大城市,相關(guān)小區(qū)的業(yè)主入住率也越高、自我管理的權(quán)利意識也越強,同時這些地方物業(yè)公司的服務(wù)也越規(guī)范。也就是說,物業(yè)小區(qū)物業(yè)費審批放開后,大城市的物業(yè)管理及收費實現(xiàn)業(yè)主自聘、物業(yè)費供需雙方協(xié)商,應(yīng)該說是比較自然,水到渠成的事。
就確定小區(qū)物業(yè)費收費標準的實踐而言,事實上在許多地方也早已是半放開狀態(tài),比如《河南省物業(yè)管理條例》以及《河南省物業(yè)收費管理辦法》等,就規(guī)定物業(yè)公司可以自行與業(yè)主委員會自主協(xié)商物業(yè)費標準。另一種方式是在小區(qū)沒有業(yè)委會或無法協(xié)商一致的情況下,由價格部門在成本審核的基礎(chǔ)上實行政府指導(dǎo)價。
但實踐中,在一些中小城市尤其是基層的縣鄉(xiāng)物業(yè)小區(qū)的收費標準,很大程度上實行的就是政府定價或指導(dǎo)價,并不是政府物價部門不放權(quán),而是落實市場自主形成物業(yè)費標準還存在著諸多問題,一方面是部分業(yè)主尤其是從農(nóng)村居民等剛剛轉(zhuǎn)化而來的業(yè)主,思想觀念還跟不上,此前常年累月甚至祖輩以來住房就不用交物業(yè)費,讓他們突然之間自覺自愿與物業(yè)公司協(xié)商服務(wù)繳費,還存在很大的觀念障礙,基本無法協(xié)商。
另一方面是這些地方的小區(qū)很多入住率不高甚至很低,業(yè)主委員會根本成立不起來,也無人牽頭成立,沒有業(yè)主委員會也就不具備業(yè)主自聘物業(yè)服務(wù)、與物業(yè)公司協(xié)商服務(wù)標準的基礎(chǔ)條件,但地產(chǎn)開發(fā)商又不可能長久堅守,需要物業(yè)公司進駐這些小區(qū)為入住業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),服務(wù)就要開支就得收費。再一方面,在基層,物業(yè)小區(qū)較少且規(guī)模小、發(fā)展不平衡,有效的物業(yè)公司也不多,不太具備良好的通過物業(yè)競爭形成服務(wù)價格的局面。
由此可見,放開物業(yè)服務(wù)收費政府審批管理比較容易,但要讓這一政策有效在基層落地生根實現(xiàn)取消審批的初衷,就不能簡單地一放了之,而要用很多的工作和配套措施來保障。
首先,要為這一放開政策設(shè)置一個合理的過渡期,避免放開后由于無標準而出現(xiàn)的物業(yè)小區(qū)管理尤其是基層物業(yè)小區(qū)管理的混亂,收費標準趁機漲價等問題,最終損害業(yè)主利益；其次,加大宣傳,提升業(yè)主素質(zhì)和權(quán)利意識,既讓他們知道入住小區(qū)繳納物業(yè)費的必要性,又要讓他們明白組建業(yè)委會實行自主管理維護自身權(quán)益的作用和深遠意義；再次,培育壯大基層物業(yè)公司促其發(fā)展,為充分的物業(yè)競爭創(chuàng)造條件、營造氛圍。
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