河源市源南片區濱江大道以西土地儲備項目需征用源南鎮風光、白田、欖壩等三個自然村部分地塊房屋，項目實施紅線涵蓋了河源市城南棚戶區改造項目、河源市濱江南片區1491.56畝土地整治開發項目及城南客運站用地等項目實施紅線，市政府決定將上述項目整合成源南片區濱江大道以西土地儲備項目。為確保項目房屋征收工作合法有序推進，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令2011第590號）、《河源市城市規劃區房屋征收與補償實施辦法》（河府〔2017〕44號）、《河源市區農村房屋征收建筑物類別界定工作指導意見》（河國土資發〔2014〕342號）等法律法規及市政府規范性文件的有關規定，結合實際，特制定本方案。
一、房屋征收基本情況
（一）房屋征收范圍：項目位于源城區源南鎮風光、白田、欖壩村轄區，四至范圍：東環路南段以北、河源大道以東、迎客大道以南、東江以西（具體以項目實施紅線為準）。
（二）房屋征收部門：市自然資源局
（三）房屋征收實施單位：源城區政府
（四）被征收人：房屋征收范圍內的房屋所有權人
（五）候選房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）
1.廣東致誠土地房地產資產評估與規劃設計有限公司；
2.河源市匯通土地與房地產評估事務所（普通合伙）；
3.河源誠至信房地產土地資產評估有限公司；
4.河源市恒立信房地產評估有限公司；
5.河源市大川土地房地產評估有限公司；
6.河源市正大資產土地房地產估價顧問有限公司；
7.河源市德頤土地房地產評估有限公司；
8.河源市鑫安房地產土地評估咨詢有限公司；
9.河源市勤信土地與房地產評估有限公司；
10.廣東天宇公估土地房地產評估與規劃有限公司河源分公司。
（六）評估時點及辦法：自發布房屋征收決定公告之日起，委托有資質的評估機構對本項目范圍內的房屋實行分戶評估。
（七）簽訂征收補償協議期限：自發布房屋征收決定公告之日起24個月內。
（八）搬遷騰空房屋期限：簽訂協議之日起30日內。
（九）征收范圍內房屋的基本情況：經初步測算，項目涉及被征收人約830戶，人數約4150人。需征收房屋約1300棟，建筑面積約270000平方米。
二、征收補償
（一）補償原則與范圍：
1.對被征收人給予的補償包括：（1）被征收房屋價值的補償；（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（3）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
2.征收范圍內建筑物性質的認定工作由住房城鄉規劃建設局、國土資源局、源城區政府共同負責。
3.對認定為合法家庭住房、祖屋、農業生產設施及其他建筑的，按有關規定及方案給予補償。
（二）征收補償方式：被征收人的合法家庭住房及祖屋可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換（即上樓安置）；農業生產設施及其他建筑等按市場評估價只能采取貨幣補償方式。
1.貨幣補償
（1）被征收人選擇貨幣補償的，被征收房屋的補償金額由被征收人選定的房地產評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）評估確定。
（2）其他補償、補助費用
不超過批準期限的臨時建（構）筑物、房屋室內自行裝飾裝修等的補償按照評估給予貨幣補償。
2.產權調換
被征收人選擇產權調換的，房屋征收實施單位應提供相應數量的產權調換房屋（以下簡稱安置房）供被征收人進行產權調換。
（1）產權調換的原則與標準：
①征收單家獨院房屋（單層砼結構）按1∶1.25的建筑面積進行調換；砼結構兩層以上（含兩層）的第一層按1∶1.15的建筑面積進行調換，第二層以上（含第二層）按1∶1.05的建筑面積進行調換；磚木、瓦結構的第一層按1∶1.15的建設面積進行調換，第二層以上（含第二層）按1∶1的建筑面積進行調換。
實行產權調換后的房屋建筑占地面積不另作補償，附屬設施實行貨幣補償。
②征收房屋中的技術層（含夾層、閣樓）如屬于原建筑物整體結構和布局或者經報建批準，層高超過2.2米；樓底高度不少于2.4米（即自然層高不少于4.6米）的，可計算產權面積，按1∶1的比例調換產權面積；層高不足2.2米的，不作產權調換，只按市場評估價格給予貨幣補償。
征收磚木瓦房屋第二層（含第二層）其檐高不足2.2米，墻高2.2米以上的，可當一層作產權調換或作貨幣補償；墻高不足2.2米又超過1.6米的，按50%折算建筑面積作產權調換或貨幣補償，墻高1.6米以下的，只作貨幣補償。
框架、混凝土結構房標準檐高為3米，紅磚、泥磚瓦標準檐高為2.8米，實行貨幣補償的，每增減10厘米補償標準也隨之增減1%。陽臺按1/2折算建筑面積，飄檐按1/4折算建筑面積進行補償。
③實行產權調換的，安置房面積與折算后補償面積按1∶1進行調換。被征收人按照“面積近似”原則選擇安置房，安置房面積超過按比例調換面積的，超出面積一般不得超過按比例調換面積的20%。超出面積在10平方米（含本數）以內的，按成本價結算差價；超出面積在10平方米以外的部分，按市場評估價結算。補償面積不足按比例調換面積部分，按市場評估價補給被征收人。
④安置房選擇按先簽訂協議先選的原則。優先照顧年滿60周歲以上孤寡老人及下肢嚴重殘疾者選擇最底層住宅樓房。房屋征收實施單位應將安置房的地點、面積、樓層、過渡期限以及安置方案、擇房圖表等張榜公布，接受被征收人咨詢、監督。
⑤安置房分戶原則：根據戶口簿登記內容，市政府發布房屋征收決定公告之日起子、女滿法定結婚年齡為一個自然戶，夫妻不得另行分戶。
⑥安置房辦證工作及費用由市土地儲備中心負責。安置房交付之日起18個月內辦理好房產登記手續。
（2）安置房源
①安置房設在風光安置小區（一）、風光安置小區（二）、白田欖壩安置小區3個安置小區，具體位置以規劃圖為準。
②安置房戶型分詳見安置小區規劃設計圖。
（三）停產停業損失、期限及條件
對因征收房屋造成被征收人停產停業損失的補償，由征收當事人根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素協商確定。協商不成的，可以委托房地產價格評估機構評估確定。對評估結果有異議的，可以按照《實施辦法》第二十二條相關規定申請復核、鑒定。
1.房屋被征收前的效益
（1）被征收人能提供稅務部門出具的稅后利潤憑證的，效益以房屋征收決定作出前1年內實際月平均稅后利潤為準。
（2）被征收人不能提供稅務部門出具的稅后利潤憑證等證明（含完稅憑證不能反映停產停業損失）或者無法核算稅后利潤的，效益按上年度本地區同行業平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。對于營業面積在100平方米（含本數）以內的小型商鋪（不含農家樂、工廠、洗車場等），按照建筑物內營業面積（廚房、衛生間、倉庫除外）以不超過每月每平方米200元給予補償。
2.停產停業期限及條件
停產停業期限的確定，選擇貨幣補償的按6個月計算；選擇產權調換的，停產停業期限自被征收人實際搬遷之日起至產權調換房屋通知交付之日止。
給予停產停業損失補償應當同時符合以下條件：①經國土資源、住建等部門認定為合法的建筑（認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予停產停業損失補償）；②具有合法、有效的工商營業執照、稅務登記證以及其它有關許可證件；③作出房屋征收決定前實際正在經營，因征收房屋造成了停產停業損失。
（四）臨時過渡方式及其他補償
1.臨時過渡方式一律采取發放臨時安置費，由被征收人自行解決過渡期住房問題。
2．征收項目范圍內的原有公共硬底化道路政府投入部分不予補償。
3.因征收房屋造成搬遷的，給予被征收人按房屋建筑面積一次性支付每平方米20元的搬遷費。
4.被征收人選擇貨幣補償的，給予被征收人一次性支付3個月每人每月200元的臨時安置費。
5.被征收人選擇房屋產權調換，在過渡期限內，自行解決周轉用房的，給予每人每月200元的臨時安置費（按戶口簿登記的常住人口為準），直至安置房交付之日后3個月止。過渡期限是指從被征收房屋騰空之日起至安置房交付之日止。
安置房為期房，過渡期限不得超過36個月。如過渡期限延長的，對被征收人自行解決周轉用房的，從逾期之日起付給被征收人的臨時安置費增加50%。
6.擁有合法產權房屋，但被征收人自行“住改商”的，按照房屋原用途予以補償。停產停業損失按照《實施辦法》第三十八條規定予以補償。
7．經批準開辦的養殖場按市場評估價實行貨幣補償，造成停業停產損失的，按建筑面積每平方米100元的標準一次性給予補償。被征收人有異議的按評估補償。
8．房屋外沒有土地使用權證的空地按國土部門規定的征地標準進行補償；房屋內的天井，房屋外有土地使用權證的空地按市場評估價予以補償；老宅基礎按建筑成本只作貨幣補償。
9.被征收房屋的建筑面積和用途，以房屋所有權證書和房屋登記簿的記載為準。未記載用途的，由房產登記機構依據規劃部門提供的合法有效文件進行確認。被征收人有證據證明房屋所有權證書和房屋登記簿記載的建筑面積有誤的，應當在房屋征收決定公告發布之日起15日內向房屋征收部門提出申請，由房屋征收部門委托具有相應資質的房產測繪機構對房屋的實際合法建筑面積進行測量，并出具測量結果報告，房屋建筑面積以測量結果報告為準。
10.征收設有抵押權、被查封及扣押的房屋，按照國家有關的法律、法規執行。
11.無合法產權證明且經國土資源、住建部門認定為“一戶一宅”之外的房屋，在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由國土資源、住建等職能部門以及地方人民政府按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》等相關規定依法處理。
12.被征收人自費安裝的固定電話、有線電視、信息網、空調、太陽能設備等，按照價格主管部門規定的移動安裝費用或者市場價格給予補償；被征收人自費開戶的管道燃氣、自來水，按照價格主管部門規定的開戶費用給予補償。
13.被征收人應在協議約定的期限內將房屋搬遷騰空。已作補償的建（構）筑物及附屬物歸政府所有，被征收人不得毀壞和自行拆除（房屋征收實施單位同意的除外）。
14.區人民政府及國土資源、住建等有關職能部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。
對認定為合法建筑的給予補償；對未超過批準期限的臨時建筑的，按批準期限比例給予適當補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，由國土資源、住建等有關職能部門以及地方人民政府按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《關于加強河源市區農村建房管理的意見》等有關規定依法限期進行拆除清理，恢復土地原貌，不予補償。
（五）補助和獎勵
1.選擇安置房頂層的，按安置房套內面積每平方米一次性給予200元獎勵；選擇安置房住宅最底層的，按安置房套內面積每平方米一次性給予100元獎勵；
2.在房屋丈量登記數據公示期滿后3個月內簽訂協議的，給予每戶獎勵10000元（附屬設施除外）；
3.在規定期限內完成搬遷的，按房屋建筑面積給予每平方米20元的補助；
4.在房屋丈量登記數據公示期滿后3個月內不簽訂補償協議或未完成搬遷的，不予以上2、3項獎勵及補助。
三、征收實施步驟
自發布本項目房屋征收決定后，按照以下程序開展房屋征收工作：
（一）現場公示
1.《河源市源南片區濱江大道以西土地儲備項目房屋征收決定公告》；
2.《河源市源南片區濱江大道以西土地儲備項目房屋征收補償方案》；
3.國家、省、市房屋征收與補償有關的法規、規章、規范性文件等；
4.征收實施單位名稱、征收工作人員名單；
5.安置房規劃建筑設計圖等。
（二）房屋征收部門應將《河源市源南片區濱江大道以西土地儲備項目房屋征收補償方案》發放給被征收人。
（三）房屋征收部門應將受委托的房地產價格評估機構資質證書、營業執照、注冊房地產估價師本人簽名的資格證書復印件以及評估業務咨詢方式在征收范圍內公示。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
（四）評估機構對被征收范圍內房屋進行評估。被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
（五）公示初步評估結果。房屋征收部門應當將初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，評估機構應當安排注冊房地產估價師對初步評估結果進行現場說明解釋。
被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《實施辦法》第四十二條規定處理。
（六）簽約期限內，由征收實施單位與被征收人簽訂征收補償協議。簽訂補償協議時被征收人需帶房屋所有權證、國有土地使用證、戶口簿、身份證、營業執照、稅務登記證等原件和復印件，房屋征收實施單位應收回房屋所有權證、國有土地使用證等證件材料。
（七）簽約期限屆滿，被征收人未能達成補償協議的，由房屋征收部門報請市人民政府，按照房屋征收補償方案作出房屋征收補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
被征收人應當自覺履行房屋征收補償決定，如不服該征收補償決定，可以在房屋征收補償決定作出之日起60日內依法申請行政復議，或者在6個月內向人民法院提起行政訴訟。
被征收人在法定期限內既不申請行政復議又不提起行政訴訟的，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由市人民政府申請人民法院強制執行。
（八）選擇貨幣補償的,在簽訂補償協議并搬遷完畢，經征收工作人員驗收后，領取補償款，補償工作結束。
（九）選擇房屋產權調換的，在簽訂補償協議并搬遷完畢，經征收工作人員驗收并算清安置房和被征收房屋差價款。待安置房交付時，房屋實施單位與被征收人雙方結清差價后，安置房交付，補償工作結束。
（十）公布補償結果。房屋征收部門應當建立房屋征收補償檔案，并將補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
四、其他有關事項
（一）被征收房屋的水、電、固定電話、有線電視、信息網、管道燃氣等遷移、轉戶、銷戶手續，由被征收人自行到有關部門申請辦理，并負責結清已使用的水、電、燃氣等費用。
（二）征收房屋涉及的中學生、小學生，需要異地就學的，可以在現居住地學校就讀；需要過渡臨時就學的，可以在臨時居住地學校就讀；需要回遷就學的，可以在回遷居住地學校就讀。學生居住地教育行政主管部門負責安排辦理已在校學生的轉學工作，所在學校不得收取擇校費或者以非本學區學生為由拒絕學生入學和收取其他費用。
（三）被征收房屋的注銷登記：房屋征收實施單位應當在被征收房屋拆除后30日內，持房屋征收決定、補償協議、房屋所有權證書、國有土地使用權證書辦理房屋所有權、土地使用權注銷登記手續。
（四）征收產權不明確的房屋，由房屋征收部門提出補償安置方案，報區人民政府同意，并向公證機關辦理證據保全后實施征收，待產權明確后再補償給產權所有人。
（五）本方案未列明事項按《河源市城市規劃區房屋征收與補償實施辦法》（河府〔2017〕44號）及市政府相關文件執行。
五、辦公地點
辦公地點位于源城區源南鎮源南片區濱江大道以西項目指揮部。
粵公網安備 44160202000112號
