2025年11月6日，市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)了《河源市農(nóng)村宅基地和農(nóng)房建設(shè)管控實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》），于2026年1月1日起開始施行，有效期至2030年12月31日。現(xiàn)就有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、制定背景
為規(guī)范農(nóng)村宅基地管理、保障農(nóng)民居住權(quán)益、遏制新增違建、提升鄉(xiāng)村風(fēng)貌，解決當(dāng)前農(nóng)村建房存在的“未批先建”“一戶多宅”“風(fēng)貌混亂”“安全隱患突出”等問題，結(jié)合河源市土地資源緊張、農(nóng)房建設(shè)需求增長的實(shí)際情況，依據(jù)國家及廣東省相關(guān)政策法規(guī)，制定本《實(shí)施意見》。
二、制定依據(jù)
《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《建設(shè)項目使用林地審核審批管理辦法》《國家級公益林管理辦法》《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）、《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）、《廣東省自然資源廳關(guān)于加強(qiáng)國土空間總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知》（粵自然資發(fā)〔2025〕2號）、《河源市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》（政府令第18號）等法律法規(guī)。
三、主要內(nèi)容
《實(shí)施意見》共分為九大方面，包括總體要求、申請條件、用地保障、規(guī)劃及工程報建、施工管理和驗(yàn)收、確權(quán)和流轉(zhuǎn)、后期監(jiān)管、工作機(jī)制和實(shí)施時間。
（一）總體要求。闡述制定《實(shí)施意見》的目的、要求和基本原則，強(qiáng)調(diào)實(shí)施農(nóng)村住房全過程管理、規(guī)范審批。
（二）申請條件。明確農(nóng)村宅基地申請條件和建房面積標(biāo)準(zhǔn)。
（三）用地保障。明確農(nóng)村宅基地用地管控、規(guī)劃和報批流程，強(qiáng)調(diào)村民建房嚴(yán)禁占用永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線，避開地質(zhì)災(zāi)害隱患點(diǎn)等重點(diǎn)區(qū)域，涉及占用農(nóng)用地和未利用地的，要依法辦理轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
（四）規(guī)劃及工程報建。明確農(nóng)村村民申請宅基地建房審批流程，強(qiáng)調(diào)帶圖審批，加強(qiáng)農(nóng)房風(fēng)貌管控。
（五）施工管理和驗(yàn)收。明確農(nóng)村村民申請宅基地建房要按圖施工、依圖驗(yàn)收。強(qiáng)調(diào)懸掛告示牌、按圖施工，有利監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法建設(shè)行為。
（六）確權(quán)和流轉(zhuǎn)。明確農(nóng)村村民申請宅基地建房后確權(quán)登記要求和農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓審批流程。強(qiáng)調(diào)農(nóng)村宅基地的“特殊性”“封閉性”，只限集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
（七）后期監(jiān)管。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對農(nóng)村村民建房要實(shí)行閉環(huán)管理、提升農(nóng)村人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建新房、有新村、有新貌。
（八）工作機(jī)制。明確農(nóng)村村民申請宅基地建房管理“三大機(jī)制”：聯(lián)合檢查機(jī)制、網(wǎng)格化監(jiān)管機(jī)制、綜合執(zhí)法機(jī)制，強(qiáng)化規(guī)范審批、全過程監(jiān)管、嚴(yán)格執(zhí)法，共同建設(shè)宜居宜業(yè)和美農(nóng)村。
（九）實(shí)施時間。明確《實(shí)施意見》施行時間和有效期。
四、關(guān)鍵詞解釋
（一）一戶一宅。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條和《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。明確農(nóng)村宅基地以戶為單位取得，一戶只能擁有一處宅基地，并且不能超過面積標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民經(jīng)批準(zhǔn)易地建造住宅的，應(yīng)嚴(yán)格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體，不能多占超占宅基地。
（二）帶圖審批、按圖施工、依圖驗(yàn)收。為進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村宅基地建房申請審批，加強(qiáng)農(nóng)房風(fēng)貌管控，提升農(nóng)村整體美觀，我市實(shí)行帶圖審批宅基地建房。農(nóng)戶申請宅基地建房時，需提交經(jīng)正規(guī)設(shè)計測繪單位出具并加蓋公章的專業(yè)圖紙（含宗地紅線圖、規(guī)劃總平面圖、建筑戶型及外觀設(shè)計圖等），其中建筑戶型及外觀設(shè)計圖也可以選擇由住建部門提供的農(nóng)房設(shè)計通用圖集。按圖施工、依圖驗(yàn)收，指的是農(nóng)戶獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批后，取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》，要按證書里的規(guī)劃圖紙和自己申請時提交的專業(yè)圖紙進(jìn)行施工，不能批東建西、超批超建。同時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織房屋驗(yàn)收時，也是對照證書批復(fù)內(nèi)容和專業(yè)圖紙內(nèi)容，核查農(nóng)戶建設(shè)情況。
（三）農(nóng)轉(zhuǎn)用審批。農(nóng)轉(zhuǎn)用審批是指農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四條第三款規(guī)定，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)村村民建房確實(shí)無法避開占用農(nóng)用地的，需先辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批，才能辦理宅基地審批手續(xù)。
（四）通則式管理。通則式管理指的是村莊規(guī)劃通則管理。根據(jù)政策要求，申請農(nóng)村宅基地建房需符合國土空間規(guī)劃或村莊規(guī)劃。但有些村莊暫未編制、或不需編制具體的村莊規(guī)劃，導(dǎo)致村民申請宅基地建房無法通過審批，產(chǎn)生管理矛盾。根據(jù)《廣東省自然資源廳關(guān)于推進(jìn)鎮(zhèn)村國土空間規(guī)劃編制實(shí)施助力百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程的通知》（粵自然資規(guī)劃〔2023〕2022號）要求，因地制宜優(yōu)化提升村莊規(guī)劃，對不需編制村莊規(guī)劃或無條件、暫不編制村莊規(guī)劃的村莊，可根據(jù)市縣級或鄉(xiāng)鎮(zhèn)級國土空間總體規(guī)劃明確村莊規(guī)劃通則管控要求，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理全覆蓋。《廣東省自然資源廳關(guān)于加強(qiáng)國土空間總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知》（粵自然資發(fā)〔2025〕2號）進(jìn)一步闡述了通則式管理操作細(xì)節(jié)：農(nóng)村住房集中建設(shè)項目確實(shí)無法在村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)選址的，但符合以下條件的零星農(nóng)村村民住宅用地，可按程序辦理用地手續(xù)并納入廣東省國土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)：（1）符合“一戶一宅”規(guī)定；（2）與現(xiàn)狀農(nóng)村居民點(diǎn)相鄰連片；（3）不涉及地質(zhì)災(zāi)害隱患點(diǎn)、河湖管理范圍和洪澇風(fēng)險控制線；（4）以城鎮(zhèn)村批次方式報批且單個圖斑面積均在400平方米以下。通則式管理有效解決了因未編制村莊規(guī)劃無法審批宅基地的問題，及時滿足了村民申請宅基地建房的需求。
五、核心舉措
（一）強(qiáng)調(diào)了農(nóng)房全過程管理。《實(shí)施意見》首次提出，要全面實(shí)施農(nóng)村住房全過程管理，堅決遏制新增農(nóng)房違法建設(shè)，著力提升鄉(xiāng)村風(fēng)貌。農(nóng)房全過程管理包括用地保障、申請分配、工程報建、建設(shè)施工、確權(quán)與流轉(zhuǎn)、后續(xù)管理，從用地規(guī)劃、申請用地，到施工建房、確權(quán)登記，再到日常管理、流轉(zhuǎn)退出，包含了農(nóng)房全生命周期管理活動。
（二）強(qiáng)調(diào)了村莊規(guī)劃通則式管理。根據(jù)村民申請宅基地建房因暫未編制村莊規(guī)劃無法審批的訴求，《實(shí)施意見》首次提出，須按《廣東省自然資源廳關(guān)于加強(qiáng)國土空間總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知》（粵自然資發(fā)〔2025〕2號）要求落實(shí)建設(shè)用地規(guī)模，按程序辦理用地手續(xù)并納入廣東省國土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)，用村莊規(guī)劃通則式管理，積極解決村民建房難的問題。
（三）強(qiáng)調(diào)了帶圖審批、按圖施工、依圖驗(yàn)收的管理理念。過去一段時期，由于缺乏農(nóng)房風(fēng)貌管控要求，農(nóng)村新建農(nóng)房五花八門、款式各異，呈現(xiàn)雜亂無章、有新房無新村、有新村無新貌的現(xiàn)象。《實(shí)施意見》明確了帶圖審批、按圖施工、依圖驗(yàn)收的管理要求和具體操作方法，有效解決了農(nóng)房風(fēng)貌規(guī)劃、管控問題。
六、日常問題
（一）什么是農(nóng)村宅基地？農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，涵蓋住房、附屬用房、庭院等用地，其所有權(quán)歸本集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有。
（二）申請宅基地需要哪些條件？農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以以戶為單位申請使用宅基地：
1.同戶居住家庭中，因家庭成員達(dá)到法定結(jié)婚年齡，確需建房分戶居住的；
2.原宅基地占地面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，需在原址改建、擴(kuò)建或易地新建的；
3.因鎮(zhèn)村規(guī)劃調(diào)整、國家或集體建設(shè)需要、移民搬遷等原因，需易地新建的；
4.原有住房因自然災(zāi)害或其他原因損毀，需易地新建的；
5.原有住房被認(rèn)定為不可移動文物、革命舊址，需易地新建的；
6.屬危舊住房，需拆除重建的；
7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
（三）農(nóng)村村民申請宅基地哪些情形不予批準(zhǔn)？村民申請宅基地建房存在下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：
1.申請人不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的；
2.不符合“一戶一宅”規(guī)定或者不具備分戶條件的；
3.已擁有一處宅基地且面積不低于每戶宅基地限額標(biāo)準(zhǔn)的；
4.已將宅基地、原有住房出賣、出租、贈與他人或者以其他形式轉(zhuǎn)讓的；
5.申請易地新建住房，但未承諾退出原有宅基地的；
6.申請的宅基地存在權(quán)屬爭議的；
7.已參加集體建房，再申請個人建房的；
8.削坡建房未通過風(fēng)險評估的；
9.不符合用地管控規(guī)定的；
10.不符合國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃通則式管理規(guī)定的；
11.原有宅基地或者住房被征收，已依法安置的；
12.法律法規(guī)規(guī)定的其他不予批準(zhǔn)的情形。
（四）農(nóng)村宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)是多少？宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)為：城市郊區(qū)每戶不超過80平方米，丘陵地區(qū)每戶不超過120平方米，山區(qū)每戶不超過150平方米。住宅層數(shù)不得超過三層半，建筑總面積不得超過350平方米。多戶聯(lián)合建房的標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)放寬。具體標(biāo)準(zhǔn)由各縣區(qū)結(jié)合實(shí)際制定。
（五）申請宅基地建房需要提供哪些材料？《實(shí)施意見》已明確農(nóng)村村民申請宅基地建房需要提供的材料清單：
1.《河源市農(nóng)村宅基地申請表》；
2.申請人身份證及戶口簿復(fù)印件（需核對原件）；
3.《農(nóng)村宅基地使用承諾書》；
4.宗地紅線圖、規(guī)劃總平面圖、建筑戶型及外觀設(shè)計圖（需正規(guī)設(shè)計測繪單位出具并加蓋公章）；
5.原宅基地使用權(quán)證明或不動產(chǎn)權(quán)證明（改建、擴(kuò)建申請需提交）。
（六）村民如何申請宅基地建房？全流程是怎么樣的？村民可通過線上或線下途徑申請宅基地建房。其中，線上可通過河源市農(nóng)村宅基地管理信息平臺（公眾端網(wǎng)址：https://house-portal.hynync.cn/）辦理。線下可按如下步驟辦理：
1.農(nóng)戶申請。村民攜帶清單材料向本經(jīng)濟(jì)合作社或村民小組提交申請。
2.村級審查。經(jīng)濟(jì)合作社或村民小組收到申請材料后進(jìn)行集體討論決策并公示，通過后報經(jīng)濟(jì)合作聯(lián)合社或村民委員會審查。經(jīng)濟(jì)合作聯(lián)合社或村民委員會審查通過后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。
3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建、林業(yè)等部門進(jìn)行聯(lián)審聯(lián)辦，其中涉及占用農(nóng)用地的，要先報縣自然資源部門辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批，聯(lián)審聯(lián)辦審批通過后發(fā)放“一證一書”（《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》）。
4.施工建設(shè)。村民取得“一證一書”后可向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請免費(fèi)施工放樣，然后按照“一證一書”批復(fù)內(nèi)容和相關(guān)設(shè)計施工圖紙施工建設(shè)。施工過程要懸掛告示牌利于社會監(jiān)督，并注意施工安全。
5.竣工登記。村民住宅建設(shè)竣工后，可向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收通過后可向縣不動產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記，申領(lǐng)不動產(chǎn)登記證。
以上為農(nóng)村村民申請宅基地建房的全流程管理，具體可見《實(shí)施意見》附件流程圖。
（七）宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎？根據(jù)《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定，在征得宅基地所有權(quán)人（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意的前提下，鼓勵農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地（使用權(quán)）。須注意的是，轉(zhuǎn)讓禁限在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部；受讓人須符合宅基地申請條件；轉(zhuǎn)讓人如果是“一戶一宅”，須明確表示不再申請宅基地，且已有住房保障。
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