根據年度工作安排，市住建局印發了規范性文件《河源市成立業主大會和選舉業主委員會工作指引》。根據《廣東省行政機關規范性文件管理規定》和《廣東省人民政府辦公廳關于進一步加強行政機關規范性文件監督管理工作的意見》（粵府辦〔2014〕32號）和《河源市人民政府關于修訂印發河源市行政規范性文件管理規定的通知》（河府〔2021〕63號）有關要求，現就文件政策有關事宜解讀如下：
一、制定背景
黨的十九大以來，以習近平同志為核心的黨中央堅持以人民為中心的發展思想，把人民群眾對美好生活的向往，作為我們黨的奮斗目標。加強物業服務企業規范化管理，有利于為人民群眾提供更舒適的居住環境、更優美的居住環境，有利于提升人民群眾的居住幸福感，有利于人民群眾住房的保值增值。
當前國家的法律法規規定，物業小區管理過程中的諸多事務，必須得到業主大會和業主委員會的批準才可以開展，業主大會和業主委員會能否發揮作用，對提升物業公司管理水平、完善管理體制、管理制度，協調業主和物業公司的矛盾與糾紛處理等方面有很大的影響。但目前我市的業主大會和業主委員會存在較多的問題，如：業主委員會成立比例較低，成立業主委員會的住宅小區26.92%左右；業主委員會與物業公司位置倒掛；業主委員會成立后日常工作經費無保障；部分業主委員會所選舉的業主委員會負責人公心不夠，利用職位為己謀私利。因此，完善和規范業主大會和選舉業主委員會相關制度，出臺相關指引就顯得尤為重要。
制定依據
以《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《關于印發業主大會和業主委員會指導規則通知》[建房（2019）274號]和《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）等法律法規為依據。
三、工作指引的主要內容
《河源市成立業主大會和選舉業主委員會工作指引》包含八方面的內容：
（一）加強黨建引領工作。堅持和加強黨的全面領導，把黨的建設貫穿于物業小區產生籌備 組業主代表、選舉業主委員會委員等方面。
（二）業主大會一般規定。明確規定是否成立業主大會和選舉業主委員會由業主決定，并規定業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。
（三）成立首次業主大會會議籌備組。明確了成立業主大會的條件，發出成立籌備組通知、籌備組成員構成、成員條件、成員產生、公示籌備組成員名單、對籌備組擬定人選異議的處理、產生籌備組、籌備組會議、籌備組印章管理、籌備組職責、籌備組工作任期的相關事項。
（四）籌備首次業主大會會議。說明了提交籌備工作所需的工作資料、草擬、公示管理規約和議事規則，推薦業主委員會委員候選人、公示業主委員會委員候選人、確定業主大會會議形式及表決原則、制定業主委員會選舉規則和確定投票期限。
（五）組織召開首次業主大會會議程序。規定召開首次業主大會應履行：發出會議通知前告知（適應書面投票形式）、發出會議通知，及對會議通知的異議處理；召開首次業主大會會議、統計和查驗選票、會示表決結果和對表決結果異議的處理等相關程序。
（六）成立業主大會。規定了成立業主大會后的有關工作指引：公告業主大會決定；推選業主委員會主任和副主任；業主委員會備案；刻制印章。
（七）業主委員會換屆選舉。對換屆選舉的時間；未在規定時間組織換屆選舉的處理；換屆選舉后移交；任期屆滿規定等作出了相應的指引。
（八）業主大會其他有關規定。就業主定義、建筑物面積認定方式、業主人數認定方式、業主行使表決權認定方式、建立首次業主大會籌備工作經費制度等其他事項作了相應規定。
四、制定程序說明
根據我市物業管理工作需要，2020年8月份開始，我局著手《工作指引》的起草工作。《工作指引》經過了調查研究、初步起草、部門征求意見、修改完善、征求公眾意見、局法律顧問單位審查意見、局法規科合法合規性審查、局長辦公會議討論等程序。
五、論證與評估情況和結論
我市現有住宅小區539個，其中有專業化物業管理的小區494個，占小區總數的91.65%；合法成立業主委員會的小區有133個，占小區總數的26.92%。從現狀情況來看，成立業主大會和選舉業主委員會占比過低的原因，除因業主參與小區管理事務的意識欠缺外，主要存在政府職能部門指導性不夠；部分小區因候選人推薦、表決方式等問題引發爭議、糾紛；成立流程不清晰等，從而導致成立業主大會和選舉業主委員會工作推動困難重重。而國家、省有關法律法規只做了一般規定，因此有必要在有關法律法規的基礎上，細化有關工作指導性規定。
《工作指引》的制定，進一步厘清了在指導、協助成立業主大會和選舉業主委員會工作中主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）、居民委員會的職責，詳細規定了成立業主大會的條件和程序，對新形勢下更好地貫徹落實有關法律法規精神，維護好廣大業主權益，促進其規范成立業主大會和選舉業主委員會，推動我市物業管理平穩發展、創造和美社區具有特殊的重要的意義。
《工作指引》的制定，改變了我市在以往指導成立業主大會和選舉業主委員會工作上無相關具體操作指引，單純依據國家、省、住建部有關法規進行操作的局面，《工作指引》的出臺，明確了成立業主大會條件、程序以及政府部門職責，可操作性強，便于廣大業主開展有關“成立業主大會和選舉業主委員會”工作，將進一步促進全市住宅小區物業管理水平的提升。
六、征求意見的采納情況說明
（一）行政系統內征求意見的采納情況
9月18日，我局將《河源市成立業主大會和選舉委員會工作指引（征求意見稿）》向各縣（區）人民政府、江東新區管委會、市高新區開發區管委會、各縣（區）住房和城鄉建設局，市委政法委、中共河源市直屬機關工委、市民政局、市委組織部、民進河源基層委員會等單位進行了意見征詢，部分部門有反饋意見，大部分無修改意見，已根據反饋情況做出了部分修改。
（二）物業管理行業協會征求意見的采納情況
向市物業管理行業協會發出了征求意見的函，物業管理行業協會專門組織會議進行了討論，并在會員單位內書面征詢了企業意見，提出了部分修改意見，我局部分采納。采納情況見河源市成立業主大會和選舉業主委員會工作指引（征求意見稿）部門意見匯總表。
（三）公開征求意見的采納情況
2020年10月13日通過市政府門戶網站發布《關于征關于征求“河源市成立業主大會和選舉委員會工作指引”意見的公告》http://www.sy824.com/bmjy/hyszfhcxjsj/gggs/content/mpost_398722.html，截至10月31日，收到社會反饋意見為：業委會需要有期限，建議是每兩年換屆一次，要比簽訂物業合同期短，如果沒有人有意見，可以自然延續。我局予以部分采納。
七、部門法制工作機構和法律顧問合法性審核意見
2021年1月5日，我局法規科出具了《河源市成立業主大會和選舉業主委員會工作指引（送審稿）》的審查意見，起草單位根據法規科意見作了修改。廣東王苗苗律師事務所于2021年1月16日出具了關于<河源市成立業主大會和選舉業主委員會工作指引（送審稿）>之審查意見，我局予以采納。經局法制部門審查認為，《河源市成立業主大會和選舉業主委員會工作指引（送審稿）》制定用語較為規范、邏輯較為嚴密，主體適格，依據明確，職權行使正當，程序符合規定。該指引在住房和城鄉建設法定職權范圍內制定，未發現設定行政處罰、行政許可、行政強制以及其他限制當事人權利或增加當事人義務的事項，或者與相關法律法規和公平競爭審查相抵觸的條款。
八、市司法局審查意見
2021年4月7日，市司法局出具了《關于<河源市成立業主大會和選舉業主委員會工作指引（送審稿）》>的審查意見》，我局予以采納。
附件：成立首次業主大會和選舉業主委員會流程圖
粵公網安備 44160202000112號
