一、修訂背景
由于受當時經濟發展水平和規劃設計限制，上世紀九十年代及本世紀初，我市城鎮建設了較多的無電梯住宅，居住在高層的市民每天都要經受爬樓梯之苦。隨著社會經濟的快速發展，廣大市民對生活質量的要求不斷提高，對增設電梯的需求和愿望日益強烈。市人大代表先后在市七屆人大四次、五次會議上提出了《關于加快對我市既有住宅增設電梯的建議》，市政協委員也在市七屆二次會議上提出了加強既有住宅增設電梯管理的提案。為進一步完善既有住宅的使用功能，提升人民生活品質，加強既有住宅增設電梯的建設和管理，明晰既有住宅增設電梯建設主體、工程報建申請流程，明確涉及各部門的職責，經人民政府同意，市住建局制定印發《河源市既有住宅增設電梯管理暫行辦法》
二、修訂依據和修訂內容
根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國特種設備安全法》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》、《特種設備安全監察條例》、《物業管理條例》、《廣東省電梯使用安全條例》等有關法律法規和安全技術規范，以及《國務院辦公廳關于加強電梯質量安全工作的意見》（國辦發〔2018〕8號）和《關于印發<廣東省既有住宅增設電梯的指導意見>的通知》（粵建設函〔2008〕481號）等規范性文件，結合我市實際，制定本辦法。其中部分重要條款依據詳細如下：
第一條：【既有住宅】概念：既有住宅的概念是在參考了國內其他城市的做法采用的，2008年廣東省建設廳在《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》中使用“既有住宅”這個概念。
第四條【增設電梯原則】：《住宅建筑規范》6.1.4住宅結構應能承受在正常建造和正常使用過程中可能發生的各種作用和環境影響，在結構設計使用年限內，住宅結構和結構構件必須滿足安全性、適用性和耐久性要求。
既有住宅屬于老舊小區，建筑容積率已經過規劃部門批準，現加裝電梯占地面積較少，建筑面積較少，且屬于公共部分，因此不計算容積率?！恫粍赢a登記條例實施細則》第三十六條規定，辦理房屋首次登記時，應當將共用設施申請登記為全體業主所有。而加裝電梯在房屋首次登記之后，從新辦理不動產登記手續繁瑣、需要的要件要求較高，因此為規定不予辦理不動產登記。
第五條【增設電梯業主條件】：面積和業主人數的計算方式依據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條確定。
第六條【增設電梯協議要求】：《物權法》第七十六條：業主決定建筑區劃內重大事項及表決權，下列事項由業主共同決定：（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主同意且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第七條【資金籌措指導意見】：《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》第四條，既有住宅增設電梯，可以通過下列渠道籌措資金：
（一）房地產所有權人共同出資：根據所在樓層等因素，由房地產所有權人按照一定的分攤比例共同出資；
（二）屬于政府直管的公房可由公房管理單位利用租金收入出資增設電梯，并通過提高租金等辦法收回投資；
（三）社會投資等其他合法資金來源
《關于對既有住宅增設電梯允許申請提取住房公積金的意見》（粵建金函〔2010〕428號）規定：業主可申請提取本人住房公積金。
第八條【增設電梯實施主體】：《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》第五條，既有住宅增設電梯項目的建設單位應為增設電梯的全體業主。業主可以委托既有住宅原建設單位或物業服務企業等其他單位具體負責工程報建、設備采購、組織實施等相關工作。
第十一條【申請流程第一步：編制設計方案】：《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》第六條，既有住宅增設電梯，應當由具有相應資質等級的設計施工單位進行設計和施工。
第十二條【申請流程第二步：公示增設電梯事項】：《物權法》第七十條，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第十四條【申請流程第三步：部門并聯審批】：《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》第七條，各級城鄉規劃和建設行政主管部門應當按照職責分工，盡可能簡化審批程序，依法做好既有住宅增設電梯的有關審批工作。
第十五條【申請流程第四步：施工圖設計及審查】：《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》（住建部令第13號）第三條國家實施施工圖設計文件（含勘察文件）審查制度，施工圖未經審查合格，不得使用。
第十六條【申請流程第五步：確定施工、監理單位】：《建設工程質量管理條例》第三條建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位依法對建設工程質量負責。《建筑法》第三十條國家推行建筑工程監理制度?！督ㄔO工程質量管理條例》第十二條實行監理的建筑工程、建設單位應當委托具有相應資質等級的工程監理單位進行監理，也可以委托具有工程監理相應資質等級并與被監理工程的施工承包單位沒有隸屬關系或者其他利害關系的該工程的設計單位進行監理。
第十七條【申請流程第六步：質量安全監督登記】：《建設工程質量管理條例》第十三條建設單位在開工前，應當按照國家有關規定辦理工程質量監督手續，工程質量監督手續可以與施工許可證或者開工報告合并辦理。
第二十條【電梯選取及安裝要求】：《電梯安全監督管理辦法》第十二條禁止銷售下列電梯產品：（一）無電梯制造許可證的單位制造的電梯產品；第十三條電梯的安裝、改造、維修應當由電梯制造單位或其通過合同委托同意的取得相應許可證的單位進行。
《中華人民共和國特種設備安全法》第三十二條特種設備使用單位應當使用取得許可生產并經檢驗合格的特種設備。禁止使用國家明令淘汰和已經報廢的特種設備。
第二十一條【電梯安裝手續要求】：〈特種設備安全監察條例〉第十七條鍋爐、壓力容器、起重機械、客運索道、大型游樂設施的安裝、改造、維修以及場（廠）內專用機動車輛的改造、維修，必須由依照本條例取得許可的單位進行。電梯的安裝、改造、維修，必須由電梯制造單位或者其通過合同委托、同意的依照本條例取得許可的單位進行。電梯制造單位對電梯質量以及安全運行涉及的質量問題負責。特種設備安裝、改造、維修的施工單位應當在施工前將擬進行的特種設備安裝、改造、維修情況書面告知直轄市或者設區的市的特種設備安全監督管理部門，告知后即可施工。
《中華人民共和國特種設備安全法》第二十三條特種設備安裝、改造、修理的施工單位應當在施工前將擬進行的特種設備安裝、改造、修理情況書面告知直轄市或者設區的市級人民政府負責特種設備安全監督管理的部門。
第二十二條【建設管理要求】：《中華人民共和國建筑法》第四十二條，有下列情形之一的，建設單位應當按照國家有關規定辦理申請批準手續：（一）需要臨時占用規劃批準范圍以外場地的；（二）可能損壞道路、管線、電力、郵電通訊等公共設施的；（三）需要臨時停水、停電、中斷道路交通的；（四）需要進行爆破作業的；（五）法律、法規規定需要辦理報批手續的其他情形。第四十三條，建設行政主管部門負責建筑安全生產的管理，并依法接受勞動行政主管部門對建筑安全生產的指導和監督。
第二十三條【竣工驗收要求】：《建設工程質量管理條例》第十六條建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。
第二十五條【電梯使用管理】：《廣東省電梯使用安全條例》第八條 電梯投入使用前，應當按照下列規定明確使用管理人：（一）新安裝電梯未移交所有權人的，項目建設單位為使用管理人；（二）自行管理的，所有權人為使用管理人；（三）委托物業服務企業或者其他管理人管理的，受托人為使用管理人；（四）出租配有電梯的場所，可以約定電梯的使用管理人；沒有約定的，按照本條第二項、第三項明確電梯使用管理人。未明確使用管理人的電梯，不得投入使用。
第二十六條【維護保養管理】：《廣東省電梯使用安全條例》第十三條 電梯安裝、改造、修理施工單位應當按照法律法規以及安全技術規范的要求進行施工，真實記錄施工過程，并在竣工驗收后三十日內將監督檢驗報告、隱蔽工程資料以及施工過程記錄、重大技術問題處理文件等技術資料移交給電梯所有權人或者其委托的使用管理人。第十五條 電梯維護保養單位應當對其維護保養的電梯的安全性能負責，按照維護保養合同以及法律法規、安全技術規范和標準的規定對電梯進行維護保養，確保維護保養質量，履行下列安全管理義務。
第二十七條【爭議解決途徑】：《物權法》第八十三條，業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第二十八條【擅自增設電梯】：《中華人民共和國特種設備安全法》第七十四條違反本法規定，未經許可從事特種設備生產活動的，責令停止生產，沒收違法制造的特種設備，處十萬元以上五十萬元以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得；已經實施安裝、改造、修理的，責令恢復原狀或者責令限期由取得許可的單位重新安裝、改造、修理。
第二十九條【未監督驗收行為】：《中華人民共和國特種設備安全法》第七十八條違反本法規定，特種設備安裝、改造、修理的施工單位在施工前未書面告知負責特種設備安全監督管理的部門即行施工的，或者在驗收后三十日內未將相關技術資料和文件移交特種設備使用單位的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款.
第三十條【擅自交付使用行為】：《建設工程質量管理條例》第五十八條規定，“違反本條例規定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任：(一)未組織竣工驗收，擅自交付使用的；(二)驗收不合格，擅自交付使用的；(三)對不合格的建設工程按照合格工程驗收的”。
第三十一條【擅自投入使用行為】《中華人民共和國特種設備安全法》第八十四條，違反本法規定，特種設備使用單位有下列行為之一的，責令停止使用有關特種設備，處三萬元以上三十萬元以下罰款：（一）使用未取得許可生產，未經檢驗或者檢驗不合格的特種設備，或者國家明令淘汰、已經報廢的特種設備的。
三、文件的制定程序說明
2019年3月，我局召開專題會議研究起草《河源市既有住宅增設電梯管理辦法（草案）》相關事項，會議明確了起草主辦科室及協辦科室。為提高規范性文件的起草質量，使其更加具有可操作性，主辦科室借鑒了廣州、惠州、中山、梅州等已經出臺管理辦法的兄弟市經驗和做法，結合我市實際，根據有關法律法規草擬出辦法初稿。主管局領導多次召開會議對初稿有關條款進行討論修訂，在完善初稿后，征求了局機關相關業務科室和屬各單位意見后，形成了《河源市既有住宅增設電梯管理辦法》（征求意見稿）。2019年4月30日將征求意見稿發給各縣（區）人民政府（管委會），市自然資源局、市市場監督管理局、市城市管理和綜合執法局、市消防支隊等單位，征求相關單位意見，在采納相關單位部分修改建議后，2019年5月24日將“征求意見稿”發布在市政府門戶網站公開征求公眾意見。2019年6月25日，經我局法規科進行合法性審核后，擬提交局黨組集體討論，最終形成《河源市既有住宅增設電梯管理辦法（草案）》，2020年2月27日，經市人民政府同意，印發《河源市既有住宅增設電梯管理辦法》。
四、主要內容說明
《管理辦法》共七章三十二條，第一章總則：第一至第三條，主要內容包括立法目的、適用范圍、部門職責。第二章既有住宅增設電梯條件：第四至第八條，主要內容含增設電梯基本條件、同意增設電梯業主數量要求、增設電梯協議要求、資金籌措指導意見、增設電梯實施主體等。第三章申請程序：第九至第十九條，主要明確申請受理部門、申請主體、申請流程步驟、所需提交的材料。第四章建設管理：第二十至第二十四條，主要明確增設電梯的品質要求、施工單位的資質要求以及電梯建設期間的管理。第五章維護管理：第二十五至第二十六條，主要明確增設電梯后的使用管理人、管理人應承擔的責任，保養維護的要求。第六章法律責任：第二十七至第三十一條，主要對未遵照法律法規有關規定及本辦法規定擅自增設電梯、未辦理監督驗收手續、擅自交付投入使用的行為進行約束。第七章附則：第三十二條，明確本辦法的有效期。
五、征求意見的采納情況說明
本辦法（草案）征求了2019年4月30日將征求意見稿發給各縣（區）人民政府（管委會），市自然資源局、市市場監督管理局、市城市管理和綜合執法局、市消防支隊等單位，部分部門有反饋意見，大部分無修改意見，已根據反饋情況做出了部分修改。意見及采納情況見《河源市既有住宅增設電梯管理辦法（征求意見稿）部門意見匯總表》。
2019年5月24日在河源市人民政府門戶網站發出河源市住房和城鄉建設局關于《河源市既有住宅增設電梯管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通告，公開征求公眾意見，至2019年6月23日，沒有收到有關修改意見。
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