2024年1月30日，市自然資源局印發《河源市全面開展不動產“帶押過戶”工作指引（試行）》（以下簡稱《指引》）。現就有關內容解讀如下：

　　一、政策背景

　　為貫徹中央經濟工作會議精神，落實黨中央、國務院扎實穩住一攬子政策措施的有關要求，深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經濟社會發展。在《中華人民共和國民法典》第406條的基礎上，2021年4月自然資源部印發了《關于做好不動產抵押權登記工作的通知》，明確已抵押不動產轉移的具體辦理要求，在登記制度方面做好了與《中華人民共和國民法典》的銜接。2023年3月，自然資源部、中國銀保監會印發了《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（自然資發〔2023〕29號），對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。2023年9月，廣東省自然資源廳、國家金融監督管理總局廣東監管局聯合印發了《關于深化協同合作，積極推進二手房“帶押過戶”的通知》（粵自然資函〔2023〕707號），對協同做好我省不動產“帶押過戶”作出具體要求，意味著“帶押過戶”從地方探索走向全國化、常態化和全面推進的新階段。

　　二、概述及相關法律依據

　　（一）概述

　　“帶押過戶”是指依據《中華人民共和國民法典》第四百零六條第一款“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定”的規定，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

　　“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。根據《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知》（自然資發〔2021〕54號），不動產登記簿已記載禁止或限制轉讓抵押不動產的約定，或者《中華人民共和國民法典》實施前已經辦理抵押登記的，應當由當事人協商一致再行辦理。在已有工作的基礎上，推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

　　（二）相關法律法規依據

　　作為“帶押過戶”法律基礎的《中華人民共和國民法典》第四百零六條第一款“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”已于2021年1月1日生效施行，自然資源部也于同年4月發布了《關于做好不動產抵押權登記工作的通知》，保障了抵押不動產依法轉讓，但《中華人民共和國民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產，抵押期間轉讓的，未經抵押權人同意，不予辦理轉移登記。同時，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋擔保制度司法解釋》第43條也對應作出了更加詳細的解讀。因此，“帶押過戶”嚴格意義上非“新政策”，而是我國法律的制度銜接與落地執行。

　　基于2023年3月自然資源部、中國銀保監會印發的《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（自然資發〔2023〕29號），對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署，2023年9月廣東省自然資源廳、國家金融監督管理總局廣東監管局印發的《關于深化協同合作，積極推進二手房“帶押過戶”的通知》（粵自然資函〔2023〕707號），對協同做好我省不動產“帶押過戶”作出具體要求，河源市自然資源局于2024年1月印發《河源市全面開展不動產“帶

　　押過戶”工作指引（試行）》，借鑒了其他城市的經驗做法，結合本地實際進行了再優化。

　　三、“帶押過戶”模式及河源模式

　　（一）“帶押過戶”模式

　　模式一：新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

　　模式二：新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

　　模式三：抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

　　（二）河源模式

　　買賣雙方共同向銀行發起“帶押過戶”申請，在轉讓方、受讓方、新（舊）抵押權人對“帶押過戶”業務過程中買賣雙方及前后手抵押權利人的權利義務、監管貸款資金安全的公共賬戶等保障性措施約定一致的情況下，三（四）方簽訂《不動產抵押期間辦理轉移登記同意函》、《不動產“帶押過戶”四方協議書》，買賣雙方抵押貸款銀行發起“帶押過戶”業務申請，先辦理不動產轉移登記（過戶），同時辦理抵押權變更登記，記載不動產登記簿，并頒發不動產權證書以及不動產登記證明。新的抵押放款后，由新舊抵押銀行之間直接對接，按約定完成新舊抵押的資金交接，實現登記、貸款、放款、還款、尾款結算無縫銜接，確保“帶押過戶”和新業主按揭貸款抵押權的順利實現。

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