現(xiàn)將《河源市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認(rèn)真抓好貫徹落實。

河源市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局      中國人民銀行河源市分行

 國家金融監(jiān)督管理總局河源監(jiān)管分局

2024年4月11日

河源市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

第一章 總 則

第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金專款專用，保障購房者權(quán)益，防范信貸風(fēng)險，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)取得預(yù)售許可的商品房項目，其商品房預(yù)售資金的收存、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理應(yīng)當(dāng)堅持政府主導(dǎo)，銀行配合；應(yīng)管盡管，重點監(jiān)管；專戶專存，專款專用的原則。

第四條市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門（以下簡稱市、縣住建部門）負(fù)責(zé)督促、檢查商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施情況，履行轄區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理職責(zé)。

中國人民銀行河源市分行負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”）的管理工作。

國家金融監(jiān)督管理總局屬地派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行和市、縣住建部門三方共同簽訂《河源市商品房預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議書》（以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》，格式文本見附件1），按照《監(jiān)管協(xié)議》履行相關(guān)責(zé)任和義務(wù)。

商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定及《監(jiān)管協(xié)議》約定協(xié)同做好商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守本辦法規(guī)定及《監(jiān)管協(xié)議》的約定，誠信守法，自覺接受監(jiān)管。

買受人應(yīng)當(dāng)遵照本辦法規(guī)定及《商品房買賣合同》的約定，維護(hù)自身合法權(quán)益，減少交易風(fēng)險。

第二章 一般規(guī)定

第五條本辦法所稱商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的商品房在竣工驗收備案前預(yù)售給買受人，買受人依照合同約定支付的定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款以及其他形式的全部購房款。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶。

第六條市、縣住建部門應(yīng)當(dāng)會同中國人民銀行河源市分行、國家金融監(jiān)督管理總局屬地派出機(jī)構(gòu)通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)卣蜃〗ú块T門戶網(wǎng)站公示。

第七條需要申請商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開設(shè)監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則開設(shè)監(jiān)管賬戶。

商品房項目預(yù)售過程中，原則上監(jiān)管賬戶不得變更、注銷。如確需要變更的，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，并經(jīng)市、縣住建設(shè)部門審批后方可進(jìn)行變更、注銷。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管銀行以及監(jiān)管賬戶的名稱、賬號、對應(yīng)的POS機(jī)工號證明等信息在售樓部《商品房銷售信息公示欄》公示。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房項目取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及商品房項目交付使用條件等因素，向市、縣住建部門申報商品房預(yù)售至商品房項目竣工驗收備案所需的資金額度，并向市、縣住建部門提交有關(guān)工程量證明材料。

第十條商品房預(yù)售至商品房項目竣工驗收備案所需的資金額度（以下簡稱“監(jiān)管資金額度”）、撥付節(jié)點和留存額度等標(biāo)準(zhǔn)由市、縣住建部門根據(jù)國家有關(guān)政策及房地產(chǎn)市場運行情況、項目建設(shè)工程造價、施工合同金額、竣工驗收備案條件和法定稅費等因素確定。

第十一條商品房項目竣工驗收備案前，監(jiān)管資金額度必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，超過監(jiān)管資金額度可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

監(jiān)管資金額度包括該商品房項目工程建設(shè)施工進(jìn)度款【包含土建工程、電氣工程（動力、照明、弱電等）、衛(wèi)生技術(shù)（水、暖、通風(fēng)）工程、給排水、管道工程、電梯及安裝、道路、綠化、監(jiān)控、通訊、網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)理費等】以及商品房項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備及法定稅費等相關(guān)支出。

監(jiān)管資金額度應(yīng)按工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付。首次撥付節(jié)點不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點為房屋所有權(quán)首次登記。具體撥付節(jié)點由市、縣住建部門根據(jù)國家有關(guān)政策及房地產(chǎn)市場運行情況確定。

第十二條商品房預(yù)售資金，不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對其設(shè)定擔(dān)保責(zé)任；商業(yè)銀行在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，不得對其擅自劃扣；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得對其抽調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，應(yīng)在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記后，按照《監(jiān)管協(xié)議》，經(jīng)所在市、縣住建部門核實同意后方可解除監(jiān)管。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到市、縣住建部門規(guī)定的監(jiān)管資金額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管資金額度內(nèi)的資金，但保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保商品房項目竣工驗收備案所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保商品房項目竣工驗收備案所需資金額度的70%。

        第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售資金的，應(yīng)當(dāng)向所在市、縣住建部門提交下列材料：

（一）申請使用監(jiān)管資金額度的：

1.提交《商品房預(yù)售資金使用申請表》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工許可證上載明的施工單位及監(jiān)理單位應(yīng)按要求在表格對應(yīng)欄目填寫用款意見并加蓋單位公章（與施工單位無關(guān)的材料、設(shè)備款等支出，無需施工單位蓋章，并在備注中說明原因）。

2.監(jiān)管賬戶的銀行余額清單（銀行柜臺打印或企業(yè)網(wǎng)銀平臺打印）。

3.用于支付總包單位工程款的，提供總包單位的用款申請（含合同編號、合同金額、已付工程款、已付工人工資、未付工程款、未付工人工資、工程建設(shè)進(jìn)度等內(nèi)容），并確認(rèn)用款金額及使用款項目單位賬戶。用于支付購買商品房項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備款項的，提供供貨商的用款意見，并確認(rèn)用款金額及供貨商賬戶。用于支付其他工程款的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)工程合同材料。其他工程完成的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)工程驗收材料，并確認(rèn)用款金額及其他工程施工單位賬戶。用于支付商品房項目法定稅費的，提供納稅申報表或稅務(wù)部門開具的稅票等繳稅憑證；提供納稅申報表的，應(yīng)確認(rèn)繳稅金額和繳稅賬戶。

4.原則上要求資金直接撥付至本條第一款第三項規(guī)定用途的用款項目單位基本賬戶。因繳稅、支付農(nóng)民工工資等特殊原因需要申請將款項先劃轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般賬戶的，還應(yīng)當(dāng)提交上一次申請的用款劃款至規(guī)定項目用款單位的憑證。

5.達(dá)到相應(yīng)付款節(jié)點的工程量清單或施工現(xiàn)場照片等證明材料。

（二）申請使用超過監(jiān)管資金額度的：

1.提交《商品房預(yù)售資金使用申請表》，在商品房預(yù)售資金用途中明確用途，如用于歸還商品房項目開發(fā)貸本金或利息、用于支付購房者網(wǎng)簽相應(yīng)房產(chǎn)的解押款項、用于支付其他稅費、用于支付營銷費用、用于支付員工工資等。

2.超過監(jiān)管資金額度的佐證材料（賬戶余額清單、確保商品房項目竣工交付所需的資金測算表等）。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管賬戶商品房預(yù)售資金用于退還購房款的，應(yīng)當(dāng)向市、縣住建部門提交下列材料：

（一）撤銷認(rèn)購書或注銷《商品房買賣合同》備案等證明材料；

（二）購房款進(jìn)入監(jiān)管賬戶的憑證；

（三）買受人銀行賬號；

（四）監(jiān)管賬戶的銀行余額清單。

第十六條市、縣住建部門受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用款申請后應(yīng)在5個工作日內(nèi)核準(zhǔn)，并在《商品房預(yù)售資金使用申請表》中簽署意見并加蓋印章。不同意的，退回申請材料。

商業(yè)銀行憑生效的《商品房預(yù)售資金使用申請表》，按批準(zhǔn)的用款單位、劃款賬號、用款金額等辦理監(jiān)管賬戶資金劃款手續(xù)。

第十七條商品房項目未售房屋辦理在建工程抵押的，抵押貸款資金應(yīng)存入監(jiān)管賬戶；未存入監(jiān)管賬戶的，抵押貸款額相應(yīng)抵扣市、縣住建部門同意使用的商品房預(yù)售資金額度。

第十八條監(jiān)管賬戶的解除監(jiān)管流程：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市、縣住建部門提交《解除商品房預(yù)售資金賬戶監(jiān)管申請表》、監(jiān)管賬戶對應(yīng)監(jiān)管樓棟的《（不動產(chǎn)）商品房權(quán)屬證明書》《竣工驗收備案表》和無拖欠農(nóng)民工工資承諾書。

（二）經(jīng)審核符合條件的，市、縣住建設(shè)部門應(yīng)在收到《解除商品房預(yù)售資金賬戶監(jiān)管申請表》后5個工作日內(nèi)審核，符合條件的簽署同意意見并加蓋印章。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持《解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管申請表》，到商業(yè)銀行辦理監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管手續(xù)；商業(yè)銀行應(yīng)在2個工作日內(nèi)辦結(jié)。

《監(jiān)管協(xié)議》另有約定的，按照協(xié)議約定條件解除。

第三章 監(jiān)督管理

第十九條商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須與買受人簽訂《商品房買賣合同》，在合同中注明購房款的付款方式、期限、存入的監(jiān)管賬戶以及監(jiān)管部門名稱。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶作為商品房預(yù)售資金收款賬戶提供給買受人，不得向買受人提供非監(jiān)管賬戶作為商品房預(yù)售資金收款賬戶。商品房預(yù)售項目售樓部或簽約場所應(yīng)安裝與監(jiān)管賬號對應(yīng)的POS機(jī)；或其他能夠保證購房款存入監(jiān)管賬戶的支付方式。

（二）買受人應(yīng)當(dāng)根據(jù)購房合同約定的付款方式及期限，將預(yù)售商品房的購房款直接存入監(jiān)管賬戶（POS機(jī)上刷卡或微信等其他方式支付）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得使用非監(jiān)管賬戶對應(yīng)的POS機(jī)收存定金、購房款；購房款收取現(xiàn)金的，應(yīng)及時存入監(jiān)管賬戶。

對于已收取的購房定金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，在簽訂正式合同后5個工作日內(nèi)將其轉(zhuǎn)為商品房價款存入監(jiān)管賬戶。

（三）買受人申請商業(yè)性個人住房貸款、公積金個人住房貸款或商業(yè)公積金組合貸款方式購房的，商業(yè)銀行和住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與買受人在借款合同中約定將監(jiān)管賬戶作為到賬賬戶，貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。

第二十條凡預(yù)售階段網(wǎng)簽的《商品房買賣合同》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂后30日內(nèi)向合同備案辦理部門申請紙質(zhì)合同備案，合同備案辦理部門在受理《商品房買賣合同》備案時，應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供首期購房款或一次性付清房款存入監(jiān)管賬號的入賬證明，確認(rèn)商品房預(yù)售資金已進(jìn)入監(jiān)管賬戶后方可給予辦理商品房買賣合同備案。

《商品房買賣合同》實現(xiàn)電腦系統(tǒng)自動備案的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照市、縣住建部門要求同步存入監(jiān)管賬戶或按其他方式提供商品房預(yù)售資金入賬憑證審驗。

第二十一條商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)按照《監(jiān)管協(xié)議》做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用商品房預(yù)售資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知市、縣住建部門，市、縣住建部門應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)及時作出處理。

第二十二條人民法院保全、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號）執(zhí)行。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由市、縣住建部門責(zé)令限期整改。責(zé)令限期整改期間，市、縣住建部門將暫停審批監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金使用。

1. 未按規(guī)定收存商品房預(yù)售資金的；

2. 未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；

3. 在商品房預(yù)售資金收存、使用過程中提供虛假資料的；

4. 施工單位舉報拖欠工程款，或發(fā)生拖欠工人工資糾紛的，經(jīng)調(diào)查屬實的；

5. 監(jiān)管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停撥付的其他情形。

   第二十四條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的，由市、縣住建部門將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以查處。

其他單位違反上述規(guī)定的，由市、縣住建部門移交相關(guān)管理部門予以查處。

第二十五條商業(yè)銀行有下列行為之一的，兩年內(nèi)不得繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。

（一）違反《監(jiān)管協(xié)議》的；

（二）擅自撥付商品房預(yù)售資金的；

（三）未按規(guī)定辦理商品房預(yù)售資金劃款手續(xù)的；

  （四）不配合監(jiān)管部門對監(jiān)管賬戶監(jiān)督檢查的；

  （五）不執(zhí)行本辦法相關(guān)規(guī)定的。

第二十六條商業(yè)銀行未經(jīng)市、縣住建部門核實同意，擅自撥付商品房預(yù)售資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

第二十七條市、縣住建部門、其他有關(guān)行政管理部門及商業(yè)銀行工作人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，依法追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

第四章 附 則

         第二十八條因商品房項目停工等風(fēng)險處置工作需要，可以施行商品房預(yù)售資金特別監(jiān)管措施。

　　施行商品房預(yù)售資金特別監(jiān)管措施的，應(yīng)當(dāng)在屬地區(qū)級人民政府組織下制定“一樓一策”工作方案。工作方案應(yīng)當(dāng)包括監(jiān)管實施部門、資金使用計劃和屬地監(jiān)管賬戶信息等內(nèi)容，并報送市、縣住建部門備案。工作方案中資金使用應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障工程建設(shè)竣工備案交付，兼顧化解風(fēng)險矛盾，資金使用節(jié)點根據(jù)風(fēng)險處置需要設(shè)定。

　　實施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合做好商品房預(yù)售資金特別監(jiān)管措施指導(dǎo)協(xié)調(diào)，按揭貸款銀行應(yīng)當(dāng)配合將按揭貸款直接存入指定屬地監(jiān)管賬戶。

第二十九條本辦法由河源市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。本辦法發(fā)布之前本市印發(fā)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)文件與本辦法有沖突的，以本辦法為準(zhǔn)。

第三十條本辦法自2024年5月1日起實施，有效期至2027年5月1日。

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