2011年以來，中央政府通過運用經(jīng)濟(jì)、行政等多種手段高壓調(diào)控房地產(chǎn)市場，使房價的快速上漲得到遏制。國務(wù)院常務(wù)會議中提出“穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”，作為調(diào)控利劍的限購政策始終高懸，不僅未松動而且更加嚴(yán)格細(xì)化。北京要求對于偽造居住證者2年內(nèi)不得在本市購房、上海要求單身上海戶籍人士如果名下已單獨擁有一套居住放，不能再購買第二套住房。這些舉措都無一傳遞出中央對調(diào)控樓市絕不動搖的信號。在調(diào)控力度不放松的大前提下，開發(fā)商和購房者的心態(tài)也逐漸趨于理性。進(jìn)入2012年以來，河源市區(qū)房價漲幅均在10%左右，保持了持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展良好態(tài)勢, 新建商品房交易在經(jīng)歷了春節(jié)時期的小低迷和二月份的觀望之后，三月份出現(xiàn)了跟往年一樣的回暖“小陽春”現(xiàn)象，四月份至六月份的成交量也是穩(wěn)中有升，房價趨于穩(wěn)定。具體情況如下：
一、2012年上半年河源市區(qū)房地產(chǎn)市場的基本情況
（一）房地產(chǎn)市場開發(fā)供給情況
2012年1～6月，河源市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為43.55萬平方米，同比增長7.4%。主要有碧桂園東江鳳凰城、香堤雅灣、時代花園、寶豪御龍灣、龍源溫泉度假城、德潤華府、河源義烏小商品批發(fā)城等19個項目。
（二）房產(chǎn)市場交易情況
1、新建商品房銷售情況
（銷售面積對比圖）
（銷售套數(shù)對比圖）
2012年1～6月份，市區(qū)新建商品房預(yù)（銷）售面積30.91萬平方米，同比下降39.63%；銷(預(yù))售商品房2524套，同比下降40.82%；商品房預(yù)(銷)售金額約14.14億元，同比下降27.98%。由圖中可以看出：在經(jīng)歷一月份的成交量低迷之后，2～6月份的成交量都有小幅度上升。
2、二手房市場交易情況
（二手房銷售面積對比圖）
（二手房銷售套數(shù)對比圖）
2012年1～6月份，二手房交易面積為19.24萬平方米，同比下降9.07%，交易套數(shù)1322套，同比下降8.07%，交易金額4.50億元，同比上漲1.67%。
從上半年二手房交易對比圖可以看出，今年上半年二手房市場較去年相比有小幅度下降，但整體走向平穩(wěn)。從各大房地產(chǎn)二手中介的業(yè)務(wù)重點由去年的一二手聯(lián)動重新回歸到二手市場、買家觀望情緒有所減緩、業(yè)主心態(tài)也逐漸回穩(wěn)等因素來預(yù)計，2012年下半年二手房仍然會保持平穩(wěn)趨勢，價格以平穩(wěn)為主，略有波動，不排除有小幅上漲的可能。
（三）市區(qū)商品住房房價情況
隨著一年多的國家調(diào)控效果的逐漸顯現(xiàn)，開發(fā)商和購房者的心態(tài)恢復(fù)理性。國家堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，繼續(xù)打壓投資投機消費，部分購房者不再持觀望態(tài)度，適時出手購買。另外，各大銀行實行差別化信貸政策，首套房貸利率普遍回歸基準(zhǔn)水平，刺激了部分剛需。2012年年初，開發(fā)商紛紛讓利，采取各種促銷手段以價換量，3月銷售市場呈低位反彈；5月是傳統(tǒng)銷售旺季，銷售成績理想；總的來說，2012年上半年河源市區(qū)的走勢符合市場行情，2012年上半年新建商品房住房平均價格為4204元/㎡，同比上漲6.75%，符合市場預(yù)期。
（四）商品房住房面積、戶型結(jié)構(gòu)情況
從以上圖表看出，2012年上半年批準(zhǔn)預(yù)售商品住房2152套，其中建筑面積在120平方米以下的占71%，建筑面積在120～144平方米之間的占21%，建筑面積在144平方米以上的大戶型占8%。從批準(zhǔn)預(yù)售的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，主要以中小戶型為主，其中三房以下的占73%。供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理，基本吻合本地市場實際情況。
（五）購房對象區(qū)域分布情況
從購房對象劃分圖看；河源市區(qū)購房對象情況相對穩(wěn)定，市區(qū)的購房對象以市區(qū)改善型換房和首次置業(yè)、五縣一區(qū)農(nóng)村進(jìn)城人員為主，約占68%，基本符合本地整體市場實際需求。
總體來看，2012年上半年房地產(chǎn)市場的走勢是符合預(yù)期的，且符合市場調(diào)整規(guī)律，市場繼續(xù)保持了平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。
二、2012年下半年市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測
從國家堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖、打擊投資投機消費的力度來看，堅決抑制投資、投機性購房需求，支持和鼓勵首次購房置業(yè)，同時加大保障性住房建設(shè)及落實仍是調(diào)控政策主基調(diào)。無論是消費者還是開發(fā)商均對調(diào)控政策有所適應(yīng)并逐漸消化政策所帶來的影響，后市預(yù)期趨向穩(wěn)定。開發(fā)商對樓價和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行了不同程度的調(diào)整，消費者看到了切實的價格回調(diào)，經(jīng)過一年多的需求累積，消費者逐漸加入入市行列，再加上目前政策上對首置和剛需人群在信貸上有所傾斜，各大銀行對首次置業(yè)利率下浮優(yōu)惠逐漸顯現(xiàn)，差別化信貸政策對市場成交起到促進(jìn)作用。今年上半年，開發(fā)商主動“以價換量”，上半年樓價處于小幅下調(diào)的態(tài)勢，預(yù)計下半年，河源市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢將從減緩轉(zhuǎn)為穩(wěn)健發(fā)展，下半年的成交量將逐漸活躍，剛性需求仍是促進(jìn)市場穩(wěn)健發(fā)展預(yù)期的有利因素，房價趨于穩(wěn)定，不排除穩(wěn)中小幅度上升的情況。
河源市房地產(chǎn)管理局
2012年7月5日
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